¿Se le puede cortar el agua a un condómino que no paga el mantenimiento?

No. En la Ciudad de México la ley lo prohíbe con esas palabras: no se podrá restringir el servicio de agua potable. Está en la fracción XII del artículo 33 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente leído el 27 de octubre de 2026 en el Congreso de la Ciudad de México. Esa misma fracción permite resolver sobre la restricción de energía eléctrica, gas y otros servicios por falta de pago de cuotas, con dos condiciones: que lo resuelva la asamblea general y que esos servicios se cubran con las cuotas ordinarias. La administración por su cuenta no puede restringir nada. Cada estado tiene su propia ley de condominios y esto es lo que dice la de la capital. No es asesoría legal.

La confusión viene de que las dos cosas están en el mismo renglón. Quien lee rápido se queda con la parte que permite restringir y no con la frase que cierra la fracción. Conviene leerla completa antes de mandar un aviso que no se puede sostener.

Qué dice exactamente la fracción

El artículo 33 lista las facultades de la asamblea general. Su fracción XII dice que la asamblea puede resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas ordinarias. Y después, en la misma fracción, añade que no se podrá restringir el servicio de agua potable.

Hay un detalle del propio texto que vale conocer. En la versión vigente hay dos fracciones numeradas XII seguidas: la de la restricción de servicios y la de las medidas de seguridad y vigilancia. Después sigue la XIV. Es un error de numeración del documento y no cambia el contenido, pero explica por qué dos personas citan la misma ley y dan números distintos. Cuando cites la prohibición, cita también el texto.

Lo que la asamblea sí puede resolver

La restricción de luz o de gas tiene que cumplir las dos condiciones del texto. La primera es formal: la decide la asamblea general, en un acuerdo asentado en el acta. La segunda es de fondo: sólo cabe cuando ese servicio se paga con la cuota ordinaria. Si cada unidad tiene su propio contrato de luz con el proveedor, el condominio no paga ese servicio y no tiene nada que restringir.

Ahí hay una trampa práctica. En muchos edificios la luz de las áreas comunes se paga con la cuota, y la de cada departamento no. Restringir el medidor de un departamento porque la cuota de mantenimiento está vencida queda fuera de la fracción, porque ese servicio no se cubre con la cuota.

La consecuencia que la ley sí aplica sola

Hay una sanción automática y casi nadie la usa a tiempo. El artículo 34 suspende el derecho a voto de los condóminos morosos en la asamblea general y les conserva el derecho a voz. En esos casos tampoco se cuentan para el quórum de instalación, y quedan impedidos para ser electos como administrador condómino o como miembros del comité de vigilancia.

El mismo artículo define quién es moroso para estos efectos: quien debe dos cuotas o más del fondo de mantenimiento y administración y del fondo de reserva, quien debe una cuota extraordinaria dentro de los plazos establecidos, o quien fue condenado al pago de daños a favor del condominio por sentencia o laudo ejecutoriado y no lo cubrió. La excepción es la asamblea convocada para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble.

Esto importa más de lo que parece. Una asamblea que deja votar a quien debe tres cuotas aprueba acuerdos que después se impugnan por el quórum. Y la lista de quién no computa se escribe en el acta, con el número de unidad.

Lo que sí se hace en lugar de cortar

La ley de la capital le da al condominio un camino de cobro bastante fuerte, y es el que conviene usar. Son cuatro pasos y el último es el que pesa.

1. 1Aviso por escrito con fecha. Un mensaje con el monto, los periodos vencidos y la fecha límite. Va por unidad y en privado, no en el grupo del edificio.
2. 2Estado de cuenta de la unidad. Los cargos uno por uno, con lo pagado y lo pendiente, para que el condómino confirme el saldo o lo objete.
3. 3Convenio de pago. Las parcialidades por escrito, con fechas e importes. Un calendario firmado vale más que cuatro recordatorios.
4. 4Estado de liquidación de adeudos. Es el documento que abre la vía ejecutiva civil, y pide firmas y anexos concretos.

Qué lleva el estado de liquidación

El artículo 59 es el que conviene tener a la mano. Dice que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios o pena convencional estipulada en asamblea general o en el reglamento interno, si va suscrito por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, acompañado de los correspondientes recibos de pago y de copia certificada por notario público o por la Procuraduría del acta de asamblea donde se determinaron las cuotas. Constituye título que lleva aparejada ejecución en términos del artículo 443 fracción IX del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal.

La acción se puede ejercer cuando existan dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago. Queda fuera el condómino que consignó la totalidad de su adeudo ante la Dirección General de Consignaciones del Tribunal Superior de Justicia y lo notificó por escrito al administrador.

Y hay un requisito previo que se olvida. El mismo artículo dice que el administrador, en todos los casos, antes de iniciar un procedimiento ante la Procuraduría Social, debe acreditar ante ésta haber concluido un procedimiento interno previo de mediación y conciliación, en el que demuestre haber realizado requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio. Los avisos guardados son parte del expediente.

El recargo, con su tope

El recargo por mora no se inventa el día del cobro. La fracción V del artículo 33 dice que sobre las cuotas se aplica, por concepto de morosidad y tratando por separado cada una de las cuotas que se tengan por deuda, el interés legal, que no podrá exceder del nueve por ciento anual, de conformidad con el Código Civil para el Distrito Federal. El artículo 59 remite a esa misma fracción y añade que el recargo tiene que estar fijado en la asamblea general o en el reglamento interno.

Dos consecuencias para la cobranza. La primera es que un recargo que no se acordó antes no se cobra. La segunda es que se calcula cuota por cuota, no sobre el saldo total, así que la cuenta se lleva por periodo. El detalle de cómo se informa está en intereses de mora en propiedad horizontal.

Dónde entra Makatea

Makatea manda el aviso de cada cuota en su fecha por WhatsApp y correo, registra el pago cuando lo capturas y deja de escribirle a esa unidad. Lleva el padrón por unidad con su cargo, guarda las promesas de pago con su fecha y concilia contra el estado de cuenta. Es la parte de arriba de la lista: los avisos con fecha que después forman el expediente. Makatea recuerda, registra y comunica. No mueve dinero, no resguarda fondos del condominio y no es despacho de cobranza.

El plan Essential cuesta 119 dólares al mes, Momentum 219 y Scale 349, con 14 días gratis sin tarjeta. Los planes están en la página de precios.