Qué incluyen los gastos comunes en Chile, y por qué el agua de tu departamento no está ahí

Los gastos comunes ordinarios de un condominio en Chile cubren cuatro cosas: la administración, la mantención, la reparación y el uso o consumo de los servicios básicos colectivos. Esa última palabra es la que resuelve la pregunta que llega todos los meses. Colectivo es la luz de los pasillos, el agua del riego, el ascensor y la bomba. El medidor de tu departamento no es colectivo, así que el agua y la luz que gastas adentro no entran en el gasto común, salvo que el edificio no tenga medidores individuales y reparta el consumo. Aparte van los gastos comunes extraordinarios y el fondo común de reserva, que son cuentas distintas y se leen distinto.

Esto no es una convención entre administradores. El reglamento de la ley obliga a que la contabilidad del condominio separe cinco conceptos cada mes, y uno de ellos es exactamente ese desglose. Un aviso de cobro que llega con un solo número no está mal redactado: está escondiendo la separación que la norma pide que exista.

Lo que sigue se escribió con el Reglamento de la Ley N° 21.442, aprobado por el Decreto N° 7 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025, leído el 11 de noviembre de 2026 en el ejemplar que publica el propio ministerio. La Ley N° 21.442, que aprueba la nueva ley de copropiedad inmobiliaria, se publicó en el Diario Oficial el 13 de abril de 2022. Donde se citan artículos de la ley es porque el reglamento los nombra. Esto no es asesoría legal y el reglamento de copropiedad de tu condominio decide varias de las respuestas.

Los cinco conceptos que la contabilidad separa

El artículo 24 del reglamento le pide al administrador representar el estado de situación financiera con actualizaciones mensuales, y le fija un desglose mínimo. Son cinco líneas y ninguna se puede fundir con otra.

El mismo artículo pide más cosas que casi nunca aparecen en la colilla: el estado de las cuentas bancarias conciliadas, el detalle de pago de cada unidad respecto de esos gastos y fondos, y el pasivo del condominio con proveedores, remuneraciones, honorarios y obligaciones previsionales del período.

Agua y luz: cuál entra y cuál no

La redacción del reglamento es uso o consumo de servicios básicos colectivos. La palabra que decide es colectivos, y separa el consumo del edificio del consumo de cada departamento.

Lo que casi siempre entra

• La electricidad de pasillos, escaleras, estacionamientos y espacios comunes.
• El agua de riego, de la piscina y del aseo de los bienes comunes.
• La electricidad de los ascensores, las bombas de agua y los portones.
• El gas de una caldera central, cuando el edificio tiene agua caliente centralizada.

Lo que normalmente no entra

• El agua, la luz y el gas que mide el medidor de tu departamento.
• Internet y televisión contratados por cada hogar.
• La reparación de lo que está dentro de la unidad, aunque la falla se vea desde afuera.

La excepción vive en el edificio antiguo sin medidores individuales, donde el consumo llega en una sola cuenta y se reparte. Ahí el agua sí viaja dentro del gasto común, y el reglamento de copropiedad es el que dice con qué criterio se reparte. Vale la pena mirarlo antes de discutir, porque el criterio ya está escrito y no se decide cada mes.

El fondo común de reserva no es un gasto más

El reglamento lo trata como una cuenta propia y le pide al administrador informar el total disponible y lo imputado cada mes. Al referirse al artículo 39 de la ley, el reglamento nombra un porcentaje mínimo de recargo del gasto común mensual correspondiente a un 5% y una periodicidad mensual.

Ese 5% tiene una salida y es acotada. El artículo 47 del reglamento permite que los condominios de viviendas sociales con programas de autofinanciamiento acuerden en asamblea extraordinaria un recargo menor al 5% o una periodicidad mayor a la mensual, con pagos bimestrales, trimestrales o semestrales. La regla general no cambia por eso.

Un ejemplo con números

Un edificio de 40 departamentos con un gasto común ordinario de 1.200.000 pesos al mes reparte ese monto según el porcentaje de cada unidad. El recargo del 5% para el fondo de reserva son 60.000 pesos al mes, o 720.000 al año. Un ascensor que necesita una reparación de 2.500.000 pesos no alcanza a salir de un año de fondo, y esa diferencia es la que termina en una cuota extraordinaria.

Verlo así de simple ayuda en la asamblea. El fondo no evita la cuota extraordinaria: cambia su tamaño y el aviso con que llega.

Por qué esto cambia la conversación con el moroso

Buena parte de la morosidad de gastos comunes empieza como una pregunta y no como una negativa. Alguien no entiende qué está pagando, pregunta, nadie contesta con detalle, y el mes siguiente ya no paga. La separación de los cinco conceptos existe también para eso.

1. 1El aviso de cobro muestra el gasto común ordinario separado del extraordinario y del fondo de reserva.
2. 2El consumo individual, si el edificio lo reparte, va con el criterio que fija el reglamento de copropiedad.
3. 3Las multas y los intereses van en su propia línea, porque no son gasto común y se discuten aparte.
4. 4El saldo anterior se arrastra identificado, para que nadie crea que le cobraron dos veces el mismo mes.

Cuando el aviso trae ese desglose, la discusión deja de ser sobre el total y pasa a ser sobre una línea. Una discusión sobre una línea se resuelve en un mensaje. La colilla de gastos comunes trae ese formato, la calculadora de intereses sirve para el recargo por mora y el generador de presupuestos arma el documento de la obra antes de llevarla a asamblea. Lo que la ley chilena permite hacer contra quien no paga está en la Ley 21.442 y el moroso de gastos comunes.

Makatea manda el aviso de cada unidad en su fecha por WhatsApp y correo, registra el pago que anota la administración y deja de escribirle a quien ya pagó. No mueve dinero, no resguarda el fondo de reserva y no reemplaza la contabilidad del condominio: la separación de los cinco conceptos sigue siendo del administrador. Los planes y los 14 días gratis sin tarjeta están en precios.