Ley 21.442 de copropiedad: qué puede hacer la administración con un moroso de gastos comunes

En Chile, contra el copropietario que no paga gastos comunes la Ley 21.442 le da a la administración seis herramientas, y la más fuerte no es la que todos nombran. El aviso de cobro de gastos comunes, firmado de forma presencial o electrónica por el administrador, tiene mérito ejecutivo: se puede demandar con él directamente y pedir el embargo, sin un juicio previo que declare la deuda. El corte de un servicio también existe, pero tiene tres cuotas de requisito y bastantes condiciones. Esto no es asesoría legal.

La ley es la 21.442, que aprueba la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y se publicó el 13 de abril de 2022. El texto que se cita aquí es el vigente, leído el 30 de octubre de 2026 en la Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, con las modificaciones que ha recibido desde entonces.

Las seis medidas, con lo que la ley le pide a cada una

El aviso de cobro es el título, y eso ahorra un juicio

El artículo 32 dice que los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas, siempre que se encuentren firmados por el administrador, tienen mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. El mismo mérito tiene la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración, en que se acuerden gastos comunes.

Lo que se devenga durante el juicio entra al mismo juicio

Es la parte que más tiempo ahorra y la que menos se usa. Una vez deducida la acción ejecutiva, se entienden comprendidas en ella las obligaciones de igual naturaleza que se devenguen durante la tramitación. No hay que demandar de nuevo cada mes que pasa mientras el caso avanza.

Dónde se notifica el requerimiento de pago

La ley resuelve el problema del copropietario que no vive en el edificio. En los juicios de cobro de gastos comunes, la notificación del requerimiento de pago junto con la orden de embargo se hace personalmente o por cédula en el domicilio que el copropietario hubiere registrado en la administración y, a falta de éste, en la unidad que generó la demanda. Tener el domicilio registrado y actualizado en la administración deja de ser un trámite.

La deuda sigue al dueño, aunque sea de antes de que comprara

El artículo 6 trae dos reglas que cambian la conversación con quien acaba de comprar. La primera es que el deber de contribuir sigue siempre al dueño de cada unidad, aun respecto de los créditos devengados antes de su adquisición. La segunda es que ese crédito goza de un privilegio de cuarta clase que prefiere, cualquiera sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2.481 del Código Civil.

De ahí sale la obligación del vendedor. Quien transfiere una unidad debe declarar en la escritura pública que está al día en el pago de las obligaciones económicas del condominio, o expresar aquellas que adeude. La ley agrega que omitir esa declaración no afecta la validez del contrato, así que el comprador que no la revisó se queda con la deuda y con el derecho a repetir contra su antecesor.

Hábil o inhábil, que es la palanca silenciosa

La ley define copropietarios hábiles como los que se encuentren al día en el pago de toda obligación económica para con el condominio. Y después les reserva dos cosas: sólo los copropietarios hábiles pueden optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. La calidad de hábil se acredita con un certificado que expide el administrador.

Esto suele importar más que el dinero en condominios chicos. El vecino que quiere opinar en la asamblea de la próxima obra necesita estar al día para votarla. El certificado que lo acredita lo firma la misma administración a la que le debe.

El convenio de pago devuelve el voto desde la primera cuota

El administrador está facultado para celebrar convenios de pago con los morosos, en cuotas con vencimientos mensuales, y requiere para eso el acuerdo del comité de administración. El monto de la primera cuota debe pagarse al momento de suscribir el convenio. Desde ese momento, y mientras cumpla los términos convenidos y sus otras obligaciones económicas, ese propietario se considera copropietario hábil.

Es la salida con mejor diseño de toda la ley. Convierte una deuda vieja en un calendario y le devuelve al vecino lo que le importa el mismo día que paga la primera cuota.

El corte de servicio, con sus cuatro condiciones

Es la medida más conocida y la que más seguido se usa mal. El artículo 20 número 9 le da al administrador la función de suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a las unidades cuyos propietarios estén morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes, y con acuerdo del comité de administración.

El artículo 36 agrega qué pasa cuando el condominio no tiene sistemas propios de control para cortar: las empresas que suministren electricidad o telecomunicaciones deberán suspender el servicio a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité. Y el administrador debe remitirle copia de ese requerimiento al propietario moroso.

Tres casos en que no se puede, aunque se cumplan las cuotas

• No puede efectuarse ni solicitarse la suspensión simultánea de más de uno de los servicios: se corta uno, no dos
• No puede suspenderse ningún servicio domiciliario por deudas devengadas durante la vigencia de una declaración de estado de catástrofe que afecte al condominio, y sólo mientras esté vigente
• En las unidades donde residan personas electro dependientes, en ningún caso puede suspenderse el servicio eléctrico por mora en gastos comunes

Dos excusas que la ley ya contestó

La primera es la del departamento vacío. El artículo 35 dice que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien común, o de que su unidad permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime en caso alguno de contribuir oportunamente a los gastos comunes.

La segunda es la del departamento con dos dueños. Si el dominio pertenece en común a dos o más personas, cada una es solidariamente responsable del pago de la totalidad de las obligaciones económicas de esa unidad, sin perjuicio de su derecho a repetir contra los demás comuneros en la proporción que corresponda. Se le puede cobrar completo a cualquiera de los dos.

Lo que tiene que decir el aviso para sostener todo esto

El artículo 31 define el contenido del aviso de cobro, y la lista es más larga que el monto. Debe constar la proporción en que ese copropietario contribuye a los gastos comunes y al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. Y además, en el mismo aviso, el detalle del total de los ingresos, los egresos mensuales y el saldo de caja del condominio.

Los tres últimos son los que casi ninguna colilla trae y los que el vecino moroso usa como argumento cuando no están. El cobro que no explica en qué se gastó la plata del mes es el más fácil de discutir en asamblea. La hoja que reparte el gasto por prorrateo y deja esos tres números a la vista es la colilla de gastos comunes en Excel.

Cómo se sostiene la cobranza antes de llegar a todo esto

Las seis medidas de arriba son para cuando la deuda ya existe. Lo que la evita es más simple y más aburrido: que el aviso salga el día que se emite la colilla, que el recordatorio llegue antes del vencimiento y que cada envío quede registrado para poder enseñarlo en la asamblea.

Makatea manda cada aviso en su fecha por WhatsApp y por correo, registra quién lo recibió, guarda la promesa de pago cuando el vecino da una fecha y se detiene cuando la administración registra el pago. Makatea recuerda, registra y comunica: el dinero de los gastos comunes entra a la cuenta del condominio y no pasa por ella. Los cinco textos del aviso al convenio están en mensaje para cobrar los gastos comunes, y la cuota de cada plan está publicada en precios.