Voy a vender mi departamento y el notario me pide una carta de no adeudo del condominio, ¿quién me la da?
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Te la da la administración del condominio: la persona o la empresa que cobra el mantenimiento. No la expide el notario, ni el registro público, ni el municipio. La pides por escrito a la administración, con el número de tu unidad, y lo que tiene que decir es que esa unidad no debe cuotas ordinarias ni extraordinarias a una fecha de corte. El formato en Word que la administración puede usar está en la página de la constancia de no adeudo de condominio.
El notario la pide por una razón concreta: el adeudo de mantenimiento se cobra por la unidad, no por la persona. Si el departamento se vende con saldo, el comprador se encuentra con él. Por eso la carta va a nombre de la unidad y no a nombre de quien vende.
Qué tiene que decir para que el notario la acepte
Una carta de dos renglones que dice «está al corriente» casi siempre regresa. Lo que la hace útil es que se pueda verificar sin llamar a nadie.
- La unidad privativa, con el número tal como aparece en la escritura.
- La cuota ordinaria, con el mes y año hasta el que está pagada.
- La cuota extraordinaria en su propio renglón. Es la derrama que la asamblea aprobó para una obra. Se paga aparte y es la que suele quedar a medias; cómo se cobra está en mensaje para cobrar la cuota extraordinaria del condominio.
- Los otros cargos que cobre tu condominio: agua, estacionamiento, multas aprobadas por la asamblea.
- La fecha de corte, que es hasta cuándo revisó la administración.
- La cuota vigente y el acta que la aprobó, porque el comprador quiere saber cuánto va a pagar desde el mes que entra.
- Quién firma, con su carácter, y un teléfono o correo para confirmarla.
Por qué la extraordinaria va aparte
Es el punto que más conflictos produce después de la firma. Un departamento puede estar al día en la mensual de siempre y deber la mitad de la derrama del elevador, que se aprobó hace un año y se cobró en tres exhibiciones. Una carta que junta las dos en un solo «al corriente» entrega una unidad con saldo abierto, y la administración la firmó.
Qué hacer si la administración no contesta
Pasa seguido, sobre todo en condominios chicos donde administra un vecino. La salida no es insistir por el grupo de WhatsApp del edificio.
- Pide la carta por escrito, por correo o por mensaje, con el número de tu unidad y la fecha en que la necesitas. Guarda el acuse.
- Pide junto con ella tu estado de cuenta de la unidad, con la ordinaria y la extraordinaria separadas. Si hay un saldo que no reconoces, ahí se ve.
- Si no contesta, escribe al comité de vigilancia o a quien el reglamento interno nombre, con copia de tu solicitud anterior.
- Lleva al notario el acuse de lo que pediste. El notario del caso te dirá qué alternativa acepta según el estado.
Si lo que hay es un adeudo real
Entonces la carta no se consigue negociando, se consigue pagando o dejando el pago acordado por escrito antes de la firma. Conviene saber el número exacto con semanas de anticipación, no el día de la escrituración.
Cuándo pedirla para que no detenga la firma
El error de calendario es pedirla la semana de la escrituración. Una administración profesional la emite en días; un condominio que administra un vecino con trabajo de tiempo completo puede tardar semanas, y si además aparece un saldo que hay que aclarar, se junta todo encima de la fecha de firma.
- En cuanto haya comprador y fecha tentativa, pide tu estado de cuenta de la unidad. Todavía no la carta: el estado de cuenta, para saber si hay algo que aclarar.
- Si aparece un saldo que no reconoces, ése es el trabajo, y conviene empezarlo con un mes de margen. Casi siempre es una derrama vieja o un cargo de agua mal aplicado.
- La carta, con corte reciente, se pide cuando ya tienes la fecha de firma, porque es lo que el notario va a querer: del mes en curso.
Del otro lado: si tú eres quien administra
La carta te pone en el lugar de quien afirma algo verificable. Si después aparece un cargo, vas a tener que explicar por qué dijiste que no había.
| Antes de firmar | Por qué | Qué pasa si no |
|---|---|---|
| Abre el control de cuotas de esa unidad | El adeudo es de la unidad, no del propietario que vende | Firmas por una persona y el saldo se queda en el departamento |
| Revisa la extraordinaria por separado | Se aprueba y se paga aparte de la mensual | Entregas una unidad con derrama a medias y la carta lo niega |
| Pon la fecha de corte | La carta no puede cubrir lo que todavía no se genera | La carta parece cubrir para siempre y la administración la sostiene |
| Nombra la cuota vigente y el acta | El comprador necesita saber cuánto pagará desde que entre | Discusión en el primer mes, con el vecino nuevo |
Una nota sobre tu estado
El régimen de propiedad en condominio es materia estatal: cada estado tiene su propia ley y algunas piden un formato, un plazo o un sello específicos para la compraventa. Si la ley de condominios de tu estado pide algo más que esta carta, ésa manda y la revisa el notario del caso. Nada de esto es asesoría legal.
Para una administración que lleva las cuotas a mano, emitir cada carta es rehacer la cuenta de la unidad. Con Makatea cada unidad tiene su saldo con la ordinaria y la extraordinaria separadas, y los recordatorios de quien debe salen solos por WhatsApp y correo. Los planes están en precios, el calendario del giro en cobranza para condominios y qué pedirle a un sistema, en qué pedirle a un software de cobranza para un condominio. Makatea recuerda, registra y comunica: la cuota se deposita en la cuenta del condominio y no pasa por la plataforma.
Preguntas frecuentes
¿Quién me da la carta de no adeudo del condominio?
La administración del condominio, que es quien cobra el mantenimiento. No la expide el notario, ni el registro público, ni el municipio.
¿El notario la puede conseguir por mí?
No. El notario la pide y la revisa, pero quien la emite es la administración. Lo que sí hace el notario es decirte qué pide tu estado además de esta carta.
¿Qué pasa si vendo con adeudo de mantenimiento?
El adeudo se cobra por la unidad, así que el comprador se lo encuentra. Por eso el notario la pide antes de la firma. Lo que cada estado prevé sobre ese cobro está en su propia ley de condominios.
¿Vale una carta de hace seis meses?
Normalmente no. La carta dice cómo estaba la unidad en su fecha de corte y no cubre lo que pasó después, así que casi siempre se pide una del mes en curso.
¿Y si yo administro y el propietario debe la derrama pero no la mensual?
Entonces no puedes firmar una carta de no adeudo. Le mandas el estado de cuenta de la unidad con los dos renglones separados y le dices qué falta para poder extenderla.
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