Burofax por impago de alquiler: qué hace de verdad y qué no resuelve

Un burofax por impago de alquiler es un requerimiento de pago enviado con certificación de contenido y acuse de recibo, y su efecto útil en España es uno muy concreto: si se manda al menos treinta días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, el artículo 22.4 de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil le cierra la enervación del desahucio. Eso quiere decir que ya no puede parar el procedimiento pagando después. Lo que el burofax no hace es resolver el contrato ni echar a nadie. Para resolverlo de pleno derecho hace falta otra cosa, y el artículo 27.4 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos dice cuál.

Los dos artículos, más el 438.5 y el 439.3 de la misma Ley de Enjuiciamiento Civil y los artículos 1966 y 1973 del Código Civil, se leyeron en el BOE el 13 de noviembre de 2026. Esta página no es asesoramiento jurídico.

Qué es la enervación y por qué decide todo

Enervar es pagar para que el desahucio se acabe. El artículo 22.4 lo dice así: el proceso de desahucio por falta de pago termina por decreto si el inquilino, requerido en los términos del artículo 438.5, paga o pone a disposición del arrendador el importe reclamado en la demanda y lo que deba en ese momento. El contrato sigue y el inquilino se queda.

El mismo apartado nombra las dos situaciones en las que eso no se aplica. La primera, que el inquilino ya hubiera enervado antes, salvo que el cobro no se hiciera por causa del arrendador. La segunda es la que se compra con un burofax: que el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda, y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de esa presentación.

Lo que el burofax no es

Aquí es donde la palabra confunde. El artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario. Eso suena a que basta un requerimiento. El apartado 4 del mismo artículo pone las condiciones, y son estrechas.

El contrato tiene que estar inscrito

El 27.4 habla de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, en los que además se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento queda resuelto por falta de pago y que debe restituirse el inmueble. La mayoría de los contratos de vivienda no están inscritos, así que este camino sencillamente no está abierto.

El requerimiento es judicial o notarial, no un burofax

Cuando sí está abierto, el artículo pide que el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado en la inscripción, instándole al pago, y que el arrendatario no haya contestado en los diez días hábiles siguientes o conteste aceptando la resolución. Y añade que todo eso se hace por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. Un burofax, por bien certificado que esté, no es un requerimiento notarial.

Qué pasa cuando la demanda entra

El artículo 439.3 trae una exigencia que se pasa por alto y tumba demandas: no se admiten las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago si el arrendador no indica las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación. Dicho de otra forma, en la demanda hay que escribir si el inquilino puede enervar y por qué. Si mandaste el burofax con treinta días, eso es exactamente lo que se cuenta ahí.

Admitida la demanda, el artículo 438.5 abre el plazo que marca el resto. El letrado de la Administración de Justicia requiere al demandado para que en diez días haga una de cuatro cosas: desaloje el inmueble, pague al actor, pague la totalidad para enervar, o comparezca y se oponga alegando por qué no debe lo que se le reclama. El requerimiento ya lleva dentro el día y la hora de la vista si hay oposición, y el día y la hora exactos del lanzamiento si no la hay.

1. 1Desalojar. El procedimiento termina y la cantidad reclamada se sigue por ejecución.
2. 2Pagar. Lo que se reclama en la demanda, sin más trámite.
3. 3Enervar. Sólo si el 22.4 lo permite, pagando lo reclamado y lo que deba en ese momento.
4. 4Oponerse. Compareciendo y alegando por qué no debe esa cantidad, o por qué sí procede la enervación.

El otro reloj: cinco años

El artículo 1966 del Código Civil fija en cinco años la prescripción de la acción para satisfacer el precio de los arriendos, sean de fincas rústicas o urbanas, y lo mismo para cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves. Una cuota mensual entra ahí. El artículo 1973 dice que la prescripción se interrumpe por el ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor.

Esa es la segunda función del burofax y la que sirve cuando el inquilino ya se fue: la reclamación extrajudicial interrumpe la prescripción, y el acuse de recibo es lo que prueba la fecha. Para el impago de una factura entre empresas el instrumento es el mismo y la carta está en carta de reclamación de deuda. Lo que viene después, cuando hay documento y no hay discusión, es el proceso monitorio.

Lo que conviene tener escrito antes de mandarlo

El burofax vale por lo que acredita, y lo que acredita es lo que lleva dentro. Cinco datos y ninguno sobra.

• El contrato, con su fecha de firma, la dirección del inmueble y la renta pactada.
• Las mensualidades impagadas, una por una, con su importe y el día en que vencía cada una.
• El total, en euros, separando la renta de las cantidades asimiladas que el contrato pone a cargo del inquilino.
• El plazo para pagar y la cuenta donde hacerlo, para que el plazo sea usable.
• La fecha, porque de ella se cuentan los treinta días del artículo 22.4.

El estado de cuenta que sostiene el segundo punto es el que más se improvisa y el que más se discute después. Cómo se reclama una deuda en España paso a paso está en cobro extrajudicial de deudas en España, y lo que cambió con la obligación de intentar un medio adecuado de solución de controversias, en MASC y reclamación de cantidad.

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Esta página describe lo que publican el BOE y las normas citadas, leídas el 13 de noviembre de 2026, y no es asesoramiento jurídico. Qué reclamar, cuándo y por qué vía se consulta con abogado.