Cobro de expensas: lo que dice el Código Civil y Comercial
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El Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26.994, contesta tres cosas y las tres están en artículos cortos. Paga el propietario, en proporción a su parte indivisa, y además de él quedan obligados los que sean poseedores por cualquier título. El certificado de deuda que expide el administrador, aprobado por el consejo de propietarios si éste existe, es título ejecutivo para el cobro. Y el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos prescribe a los dos años, no a los cinco del plazo genérico. Los artículos son 2046, 2048, 2049, 2050, 2067 y 2562, y se leyeron el 1 de noviembre de 2026. Esto no es asesoría jurídica.
1 · Quién paga, y en qué proporción
El artículo 2046, inciso c) pone como obligación del propietario pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa. El inciso d) agrega contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay. La proporción no la fija la asamblea cada mes: sale del reglamento de propiedad horizontal.
El artículo 2048 separa qué es cada cosa, y la separación importa porque es la que hay que escribir en la liquidación. Cada propietario atiende los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Paga las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, más las que resulten de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Y paga las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El renglón que casi nadie cita, y que es ordinario
El mismo artículo 2048 dice que igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. No son extraordinarias, así que no necesitan resolución de asamblea para ser expensa ordinaria.
Y el que resuelve el caso del inquilino
El artículo 2050 es de una sola oración: además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. Dos cosas salen de ahí. Que el consorcio tiene más de un obligado. Y que reclamarle al poseedor no libera al propietario.
2 · Las defensas que el Código deja sin efecto
El artículo 2049 es el más útil de los cinco para quien administra, porque enumera los argumentos que no sirven. Dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
| Lo que contesta el propietario | Lo que dice el artículo 2049 |
|---|---|
| «Esa deuda es del dueño anterior» | No puede liberarse aun respecto de las devengadas antes de su adquisición |
| «No uso el ascensor ni la pileta, no la pago» | La renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes no libera del pago |
| «Mi unidad está vacía y cerrada» | El abandono de la unidad funcional no libera del pago |
| «Vendí el departamento, cóbrenle al nuevo» | La enajenación voluntaria o forzosa no libera del pago |
| «El consorcio me debe por un daño en mi unidad» | No puede rehusar el pago ni oponer defensas fundadas en derechos que invoque contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente |
La excepción de la nota es la única puerta, y es del reglamento, no de la conversación: si el reglamento no exime a esa unidad, el argumento no existe. Y la compensación es la única defensa que el artículo admite, con la aclaración de que lo demás se articula por la vía que corresponda.
3 · El certificado que sirve para el cobro ejecutivo
Está en el último párrafo del artículo 2048 y tiene dos requisitos. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.
La frase «si éste existe» es la que hay que leer dos veces. No dice que haga falta un consejo: dice que si el consorcio tiene uno, su aprobación es parte del requisito. En un consorcio chico sin consejo, el certificado del administrador es el documento.
El otro certificado, el de los tres días
No hay que confundirlo con el del artículo 2067. Ese artículo lista los deberes del administrador, y su inciso l) le pide que, a pedido de parte interesada, expida dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto, con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes.
Ése es el que pide quien va a comprar o vender una unidad, y tres días hábiles no alcanzan para armar la cuenta desde cero. Alcanzan para leerla de una planilla que ya está al día, y para eso está el control de expensas.
El mismo artículo 2067 pone en el administrador dos obligaciones más que se cruzan con la cobranza: practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas, en su inciso d), y archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, en el inciso i). Para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el inciso d) le pide la autorización previa del consejo de propietarios.
4 · Cuándo prescribe, y por qué no son cinco años
El artículo 2560 fija el plazo genérico de prescripción en cinco años, excepto que esté previsto uno diferente en la legislación local. Pero las expensas no caen en el genérico.
El artículo 2562, inciso c) dice que prescribe a los dos años el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto que se trate del reintegro de un capital en cuotas. Una expensa se devenga mes a mes, así que entra en ese inciso.
La excepción del final del inciso
Las últimas siete palabras del inciso c) separan dos cosas que en una liquidación viajan juntas. Una expensa ordinaria mensual es algo que se devenga por plazos periódicos. Una extraordinaria que la asamblea aprobó en tres cuotas se parece más al reintegro de un capital en cuotas, que es justo lo que el inciso excluye.
Cómo se encuadra cada caso concreto es una discusión jurídica y se consulta con un abogado. Lo que importa para administrar es la consecuencia práctica: la deuda vieja de expensas ordinarias no espera cinco años, y el reclamo de hace dos años y medio puede estar fuera de tiempo mientras el consorcio sigue mandando avisos.
La carta documento suspende el plazo, una sola vez
Es el artículo 2541 y conviene saberlo antes de mandar la segunda. El curso de la prescripción se suspende, por una sola vez, por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor, y esa suspensión sólo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.
Por una sola vez y por seis meses. Mandar cuatro cartas documento en un año no compra cuatro suspensiones: compra una. El modelo del texto, con las tres versiones, está en carta documento por deuda.
El orden que sale de los cuatro artículos
- Liquidar bien: ordinarias y extraordinarias separadas, con el concepto y la asamblea de cada extraordinaria
- Avisar por privado y a tiempo, con el detalle a la vista, porque el aviso del mes es lo más barato que existe
- Mirar la antigüedad de la deuda antes que el monto, por el plazo de dos años del artículo 2562
- Intimar por carta documento cuando corresponda, sabiendo que suspende una vez y por seis meses
- Armar el certificado de deuda con la aprobación del consejo, si el consorcio tiene consejo
Los textos de los avisos, en pesos y de vos, están en mensaje para cobrar expensas. Lo que no se hace, en ninguno de los cinco pasos, es publicar la deuda de una unidad en el hall, leerla con nombre y apellido en la asamblea o mandarla al grupo del edificio.
Makatea manda el aviso de cada expensa en su fecha por WhatsApp y por correo, registra quién lo recibió, guarda las promesas de pago y se detiene cuando la administración anota el pago. El historial de avisos y pagos por unidad funcional es el material con el que se arma tanto la liquidación como el certificado. No mueve dinero, no resguarda fondos y no es despacho de cobranza: la plata entra a la cuenta del consorcio. El precio está en precios, con 14 días gratis sin tarjeta.
Dónde leerlo vos: Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26.994, artículos 2046, 2048, 2049, 2050, 2067, 2541, 2560 y 2562, en InfoLEG y en la edición del Ministerio de Justicia. Cada caso concreto se consulta con un abogado.
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Preguntas frecuentes
¿Cuándo prescribe una deuda de expensas en Argentina?
A los dos años, por el artículo 2562, inciso c) del Código Civil y Comercial, que fija ese plazo para el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto el reintegro de un capital en cuotas. El plazo genérico de cinco años del artículo 2560 no es el que aplica a una expensa mensual. Esto no es asesoría jurídica.
¿El certificado de deuda del administrador sirve como título ejecutivo?
Sí, con la condición que pone el último párrafo del artículo 2048: expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe. Si el consorcio no tiene consejo, ese requisito no se puede cumplir y el certificado es el del administrador.
¿Puedo reclamarle expensas al inquilino?
El artículo 2050 dice que además del propietario, y sin liberarlo, están obligados al pago los que sean poseedores por cualquier título. A quién reclama el consorcio en la práctica depende del reglamento y del contrato de locación, y conviene consultarlo antes de cambiar a quién se le escribe.
¿Un propietario puede negarse a pagar porque no usa un servicio común?
No. El artículo 2049 dice que no puede liberarse del pago por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes. La única excepción es del reglamento: el tercer párrafo permite eximir parcialmente a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores que generan esas erogaciones.
¿La deuda del dueño anterior la paga el que compró?
El artículo 2049 dice que los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición. Por eso el certificado de deudas del artículo 2067, inciso l) se pide antes de escriturar, y por eso el administrador tiene tres días hábiles para expedirlo.
¿La carta documento frena la prescripción?
La suspende, no la interrumpe, y una sola vez. El artículo 2541 dice que la interpelación fehaciente suspende el curso de la prescripción por una sola vez, con efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la prescripción de la acción.
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