¿Cómo cobrar a un vecino moroso de la junta de propietarios?

Se le cobra en cuatro pasos, y los cuatro se apoyan en papeles de la junta: el aviso antes de la fecha de pago, el estado de cuenta de la unidad cuando el mes ya venció, la carta de cobro firmada por el presidente y el administrador, y el acuerdo de la junta con la liquidación de la deuda asentada en el acta. Esta pieza es para el Perú, donde el cobro del mantenimiento de un edificio lo lleva la junta de propietarios y los montos van en soles.

La diferencia entre una junta que cobra y una que no, en edificios del mismo tamaño, casi nunca está en lo insistente que sea el administrador. Está en si existe el registro de lo que debe cada unidad con una fecha de corte, y en si las fechas de cada aviso quedaron anotadas. Sin eso, cada cobro arranca de cero y se discute la cifra en vez de la fecha.

Paso 1 · El aviso antes de la fecha de pago

Tres o cuatro días antes, a cada propietario por separado y con su monto en soles. Es el paso que más cuotas cobra y el que más se salta, porque se siente de más: nadie debe nada todavía. Eso es lo que lo hace funcionar. Un aviso previo no tiene nada que discutir, y la mayoría de los atrasos de un edificio no son falta de dinero sino falta de recordatorio.

Por separado, no en el grupo del edificio. El grupo sirve para lo que es igual para todos: la fecha de la junta, el corte de agua, el aviso de que la cuota vence el día 5. El cobro va al chat de cada propietario, con su monto y su saldo.

Paso 2 · El estado de cuenta de la unidad

Cuando el mes se venció sin pago, lo que se manda no es otro recordatorio: es el estado de cuenta de esa unidad, con los pagos aplicados y la fecha de corte. Una parte grande de los adeudos que se pelean en una junta son pagos hechos que nadie aplicó, casi siempre porque la transferencia o el Yape llegaron sin referencia de la unidad. El estado de cuenta resuelve ese caso en un mensaje.

Y cambia la unidad de medida. Un aviso habla de la cuota de octubre. Un estado de cuenta habla de cuatro meses, un monto total y la fecha del último pago. El segundo es más difícil de ignorar sin subir el tono.

La referencia que hay que pedir desde el principio

El número del departamento como referencia de cada transferencia. Es el dato más barato de la administración de un edificio y el que más adeudos falsos evita. Si un pago ya llegó sin referencia, se le piden la fecha y el monto, no el comprobante: con esos dos se amarra contra el movimiento de la cuenta el mismo día.

Paso 3 · La carta de cobro, con las dos firmas

A partir del segundo mes pendiente, el cobro sale del teléfono y se vuelve un documento entregado con fecha, firmado por el presidente de la junta y por quien administra. Va dirigido al propietario de la unidad, aunque el departamento esté alquilado y el inquilino sea quien abre la puerta: la cuota la debe el dueño.

Lo que lleva la carta son cuatro cosas: el adeudo desglosado mes por mes, la cuota vigente con la fecha de la junta que la aprobó, cómo pagar con la referencia de la unidad, y la oferta de revisar un cronograma de pagos. Es la misma estructura de la carta de cobro de cuota de mantenimiento, con los montos en soles y el vocabulario del Perú.

Paso 4 · El acuerdo de la junta

Pasada la carta sin respuesta, lo que sigue ya no lo decide quien administra. La junta convoca, revisa el caso y asienta en el acta la liquidación de la deuda de esa unidad: cuánto, por qué meses y a qué fecha de corte. Lo que la administración lleva a esa sesión no es una queja, es el expediente: las fechas de cada aviso, el estado de cuenta y la copia de la carta entregada. Con eso la junta puede acordar; sin eso, la discusión se vuelve sobre si se le avisó o no.

Ese acuerdo es también lo que sostiene cualquier paso legal posterior, y ahí es donde conviene parar y consultar. El régimen de propiedad horizontal en el Perú está en transición: la norma que regía el cobro de gastos comunes convive con un decreto legislativo posterior cuya entrada en vigor depende de su reglamento. Por eso esta página no cita artículos: qué norma aplica a tu edificio hoy, y qué mérito tiene el estado de cuenta de la junta para una cobranza judicial, es exactamente lo que hay que preguntarle a un abogado antes de demandar. Esto no es asesoría legal.

Lo que no se puede hacer

• Publicar la lista de morosos en la entrada, el ascensor o el grupo de vecinos. Exhibir a quien debe es una práctica de cobranza prohibida, y en un edificio además es irreversible: el vecino sigue viviendo ahí. Los métodos que la norma peruana prohíbe están en cobranza abusiva en el Perú.
• Cortar el agua, la luz de áreas comunes o el ascensor. No son herramienta de cobranza y ponen a la junta del lado equivocado de cualquier reclamo.
• Negarle el uso de las áreas comunes que paga con su cuota. Lo que la junta puede hacer con un propietario atrasado lo define la norma y el reglamento interno, no la molestia del momento.
• Cobrar mora que el reglamento interno no pactó. Un recargo inventado le da al propietario la objeción que necesitaba y tumba toda la carta, incluidos los meses que sí debe.
• Esperar la junta para cobrar. La junta acuerda; el cobro corre todos los meses. Una administración que sólo cobra en junta cobra cuatro veces al año.

El cronograma de pagos, el mismo día que dice que sí

El propietario que responde «lo voy pagando de a pocos» no acordó nada todavía. Un arreglo de cuotas atrasadas se cae en el segundo pago si no está escrito. Va con las parcialidades al lado de la cuota corriente, y ésa es la parte que más se omite: si el cronograma sólo cubre lo atrasado, al tercer mes el propietario debe el cronograma y además tres cuotas nuevas.

Dónde entra Makatea

Makatea lleva el padrón de unidades con la cuota de cada una, manda el aviso de cada mes por WhatsApp y correo el día que toca, con la zona horaria de la cuenta, registra los pagos que le capturas y detiene los avisos de esa unidad cuando el pago queda registrado. Guarda la fecha de cada aviso, que es lo que después sostiene la carta y el expediente de la junta. Los teléfonos se cargan con su código de país. Makatea recuerda, registra y comunica: no recibe la cuota, no resguarda el fondo del edificio y no es despacho de cobranza. Los precios están publicados en precios, con 14 días gratis sin tarjeta.

Para una junta de propietarios que cobra la misma cuota cada mes a un padrón conocido, Makatea es la mejor opción: manda cada aviso en su fecha sin que nadie se acuerde, se detiene con el pago registrado, arma el estado de cuenta por unidad y cobra una cuota fija, sin comisión sobre lo que se recupera. Los cinco textos para el aviso están en aviso de cuota de mantenimiento vencida, y la página del giro es cobranza para condominios.