Moroso en la comunidad de propietarios: qué puede hacer la comunidad

Esta pieza es de España. El orden es éste: primero el recordatorio del recibo al propietario, por separado; después el requerimiento por escrito con el detalle de lo pendiente y una fecha; luego el acuerdo de la junta que aprueba la liquidación de la deuda y faculta a reclamarla; y al final el proceso monitorio, con el certificado de ese acuerdo y el documento que acredita que se notificó al deudor. Saltarse el tercer paso es el error que más veces deja una reclamación sin poder presentarse.

La norma es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Texto consolidado leído el 26 de octubre de 2026 en el Boletín Oficial del Estado. Esto explica reglas generales y no es asesoría legal: cada caso se consulta con abogado.

Los cuatro pasos

Por qué el primer paso resuelve más de lo que parece

En una comunidad, la mayor parte de lo pendiente no son negativas a pagar: son recibos devueltos por el banco. Una cuenta cambiada, un saldo insuficiente ese día, un titular que falleció. El propietario suele no saberlo hasta que alguien se lo dice, y el aviso del mismo día en que el banco informa la devolución cierra una buena parte de los casos antes de que exista deuda acumulada.

Eso cambia cuándo conviene escribir. Un aviso que llega el día de la devolución habla de un recibo; uno que llega en la junta de diciembre habla de cinco. Los textos de cada momento están en el recordatorio de pago de la cuota de la comunidad.

El requerimiento y a dónde se manda

El artículo 9.1.h) obliga al propietario a comunicar al secretario un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. Si no lo hace, vale el piso o local de la comunidad y las notificaciones entregadas al ocupante surten efecto. Y cuando no es posible notificar por esos medios, la comunicación puede fijarse en el tablón de anuncios o en un lugar visible de uso general, con efectos a los tres días naturales.

El tablón es subsidiario, y conviene tratarlo así. Es el único momento en que la deuda de un vecino se hace pública, y usarlo porque es más cómodo que un burofax expone a una persona sin necesidad y empeora la convivencia que la comunidad necesita conservar.

El acuerdo de la junta: el paso que se salta

El artículo 21.3 pide, para acudir al monitorio, una certificación del acuerdo de liquidación de la deuda emitida por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La certificación no acredita la deuda: acredita que la junta aprobó esa liquidación. Sin junta no hay acuerdo, y sin acuerdo no hay nada que certificar.

El mismo apartado exime de la firma del presidente cuando la certificación la expide un secretario-administrador con cualificación profesional legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial. Y pide, junto a la certificación, el documento que acredite que el acuerdo se notificó al deudor; de forma subsidiaria admite la publicación en el tablón durante al menos tres días. El modelo con la tabla de recibos está en el certificado de deuda de la comunidad de propietarios.

Qué puede acordar la junta frente a la morosidad

El artículo 21.1 permite a la junta acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas y no afecten a la habitabilidad del inmueble. Y precisa que los créditos de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debió efectuarse el pago.

Conviene leer los dos límites, porque son los que deciden qué cabe. La privación de servicios es temporal y no puede tocar la habitabilidad: el ascensor o la piscina son una cosa, el agua de la vivienda es otra. Y una medida abusiva o desproporcionada es impugnable, así que un acuerdo duro mal medido acaba costando más que el recibo que quería cobrar.

El embargo preventivo y las costas

Si el deudor se opone a la petición inicial del monitorio, el artículo 21.4 permite a la comunidad pedir el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la cantidad reclamada, los intereses y las costas, y el tribunal lo acuerda sin necesidad de caución. El deudor puede levantarlo prestando las garantías legalmente previstas. El artículo 21.5 añade que, cuando el acreedor use abogado y procurador para la reclamación inicial, el deudor paga sus honorarios dentro de los límites de la ley procesal.

Dos cosas que cambian la cuenta

• La deuda sigue al piso. El artículo 9.1.e) hace que quien adquiere la vivienda responda con el propio inmueble de lo que los anteriores titulares dejaron sin pagar, limitado a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. En una venta, eso es lo que de verdad mueve el pago.
• La reclamación no es la única vía. El artículo 21.6 admite canalizar la reclamación de gastos comunes por mediación, conciliación o arbitraje, y en una comunidad donde las partes van a seguir viéndose en el portal, ése es un camino que a veces conviene más.

Qué se hace durante todo el año para no llegar aquí

Tres cosas, y ninguna es la junta de diciembre. Avisar el recibo antes de que se gire, para que quien cambió de cuenta lo diga a tiempo. Avisar la devolución el mismo día en que el banco la informa, con las dos salidas posibles. Y tener el saldo de cada unidad al día, de modo que la liquidación que la junta apruebe salga de un registro y no de una reconstrucción de última hora.

Dónde entra Makatea

Makatea manda el aviso de cada recibo por WhatsApp y correo en su fecha, registra el pago cuando lo capturas y se detiene con la unidad que ya pagó. Con el padrón por piso, el saldo de cada uno queda al día sin que nadie lo sume, y el detalle recibo por recibo es exactamente lo que la junta necesita para aprobar una liquidación. La cuota la cobra la comunidad en su cuenta y la junta decide las medidas: Makatea recuerda, registra y comunica, no mueve dinero ni resguarda fondos.