¿Qué hace el comité de vigilancia de un condominio?

El comité de vigilancia es el órgano de control del condominio, formado por condóminos que elige la asamblea general. En lo que toca al dinero hace cuatro cosas: revisa toda la contabilidad y los estados de cuenta de la administración, emite un dictamen sobre esos estados de cuenta antes de que la asamblea los apruebe, supervisa la inversión de los fondos y firma, junto con el administrador, el documento con el que se cobra judicialmente una cuota vencida. Además puede convocar a asamblea cuando el administrador no lo hace. No administra, no cobra y no maneja la cuenta.

Lo que sigue está escrito con la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, texto vigente leído el 27 de octubre de 2026 en el Congreso de la Ciudad de México. Cada estado tiene su propia ley y los nombres y los números cambian. No es asesoría legal.

Las funciones de dinero, una por una

El artículo 49 de esa ley lista catorce funciones y obligaciones del comité. Seis son las que tocan el dinero del condominio.

Acceso a todo el papel

La fracción II le da acceso y le ordena revisar periódicamente todos los documentos, comprobantes, contabilidad, libros de actas, estados de cuenta y en general toda la documentación e información relacionada con el condominio. La misma fracción obliga al administrador a permitir ese acceso. No es una petición que se negocia.

El dictamen, que es la pieza que más se olvida

La fracción VI le pide verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta que el administrador rinde ante la asamblea general, señalando sus omisiones, errores o irregularidades. El dictamen va por escrito y antes de la votación. Una asamblea que aprueba un estado de cuenta sin dictamen aprueba un número que nadie revisó.

Del otro lado, la fracción VIII del artículo 33 pone en la asamblea la facultad de examinar y aprobar los estados de cuenta semestrales que someta el administrador, y también el informe anual de actividades que rinda el comité de vigilancia. Son dos documentos distintos y los dos se votan.

Los fondos

La fracción VII le pide constatar y supervisar la inversión de los fondos. Son dos fondos distintos y conviene no juntarlos: el de mantenimiento y administración, que paga la operación del mes, y el de reserva, que es para lo que no se repite. La fracción VIII del artículo 49 le ordena dar cuenta a la asamblea de sus observaciones y, cuando encuentre una omisión, un error o una irregularidad en perjuicio del condominio, hacerlo del conocimiento de la Procuraduría o de la autoridad competente.

Convocar cuando nadie convoca

La fracción X le permite convocar a asamblea general cuando, a requerimiento por escrito, el administrador no lo hace dentro de los tres días siguientes a la petición. Es la salida cuando la administración deja de informar. El requerimiento se hace por escrito justamente para que corran esos tres días.

Contratar y parar servicios

La fracción IV le da contratar y dar por terminados los servicios profesionales a que se refiere el artículo 41 de la ley. La fracción V le pide dar su conformidad para la realización de las obras del artículo 26 fracción I. Y la fracción XII lo pone a cubrir las funciones de administrador en el caso previsto en el segundo párrafo de la fracción XVII del artículo 43.

La firma que abre el cobro

Aquí está la parte que casi nadie cuenta y que convierte al comité en algo más que un revisor. El artículo 59 dice que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios o pena convencional estipulada en asamblea general o en el reglamento interno, si va suscrito por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, acompañado de los recibos de pago y de copia certificada por notario público o por la Procuraduría del acta de asamblea donde se determinaron las cuotas.

Leído al revés: sin la firma del presidente del comité de vigilancia no hay título ejecutivo. Un condominio sin comité electo, o con un comité que no se reúne, no puede armar ese documento. La acción se puede ejercer con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago.

El mismo artículo añade un requisito previo que el comité también firma de hecho: antes de iniciar un procedimiento ante la Procuraduría Social, el administrador debe acreditar haber concluido un procedimiento interno de mediación y conciliación, con requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio. El comité es quien verifica que ese expediente exista.

Hasta dónde responden sus integrantes

La fracción XIII del artículo 49 es la que conviene leer antes de aceptar el cargo. Dice que los miembros del comité de vigilancia serán responsables en forma solidaria entre ellos y subsidiaria en relación con el administrador, de los daños y perjuicios ocasionados a los condóminos por las omisiones, errores o irregularidades del administrador que, habiéndolas conocido, no hayan notificado oportunamente a la asamblea general.

La responsabilidad no nace de no haber visto. Nace de haber visto y no haber avisado a tiempo. Por eso el dictamen y las observaciones se entregan por escrito y con fecha.

Quién puede ser electo

El cargo se desempeña en forma honorífica y la asamblea nombra y remueve libremente al comité, según la fracción VI del artículo 33. Sólo dos de sus miembros pueden reelegirse por un periodo consecutivo. Y el artículo 34 impide ser electo miembro del comité a quien está en el supuesto de morosidad: dos cuotas o más de mantenimiento y reserva, una extraordinaria, o un pago de daños al condominio ya condenado y no cubierto.

Con qué papel se trabaja

El dictamen necesita dos documentos y los dos existen como formato. El informe mensual de ingresos y egresos del condominio es el que la administración elabora y el comité revisa, y trae un renglón de firma para eso. El presupuesto anual de mantenimiento es el otro, y la columna de lo ejercido al lado de lo presupuestado es donde se ve la desviación que el dictamen tiene que nombrar.

Y una regla de forma. El informe de adeudos va por número de unidad y por importe, nunca por nombre, porque es un documento que circula entre todos los condóminos.

Dónde entra Makatea

Makatea manda el aviso de cada cuota en su fecha por WhatsApp y correo, registra el pago cuando lo capturas y deja de escribirle a esa unidad. Lleva el padrón por unidad con su cargo y guarda las promesas de pago con su fecha, así que el expediente de avisos que después pide el cobro se arma solo. Es lo que el comité revisa cuando pregunta qué se hizo antes de llegar a la vía legal. Makatea recuerda, registra y comunica. No mueve dinero, no resguarda fondos del condominio y no es despacho de cobranza.

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