¿Las cuotas de comunidad pueden ser iguales en vez de proporcionales?

Pueden ser iguales, pero sólo si ese reparto está escrito en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. La regla por defecto es la otra. El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título «o a lo especialmente establecido». Esa segunda frase es la que permite un reparto distinto del coeficiente. Y como el coeficiente vive en el título, cambiar el reparto es modificar el título, que según el artículo 17.6 de la misma ley exige unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación. Un acuerdo de junta aprobado por mayoría no lo cambia.

Hay una excepción que conviene mirar antes de llevar la propuesta a la junta. El fondo de reserva está en el apartado f) de ese mismo artículo 9.1, y ese apartado dice «con arreglo a su respectiva cuota de participación» sin la salida de «lo especialmente establecido». Una comunidad puede tener la cuota ordinaria repartida a partes iguales por acuerdo unánime y seguir obligada a dotar el fondo de reserva por coeficiente.

No es una discusión de reglamento interno. Una cuota girada sobre un reparto que el título no sostiene es una cuota que el propietario puede discutir, y lo que se discute no se cobra. La liquidación de deuda que la junta aprueba para reclamar a un moroso se calcula con ese reparto. Si el reparto está mal, el importe reclamado está mal.

De dónde sale la cuota de participación

El artículo 5 dice que la cuota de participación de cada piso o local se fija en el título constitutivo. La determina el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o el acuerdo de todos los propietarios existentes, o un laudo, o una resolución judicial. Y el artículo 3 añade que se atribuye con relación al total del valor del inmueble, referida a centésimas. Por eso las cuotas de todos los pisos suman cien.

No es sólo superficie

El mismo artículo 5 enumera lo que se toma como base para fijarla: la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación, y el uso que se presuma racionalmente que va a hacer de los servicios o elementos comunes. Son cuatro factores. De ahí que dos pisos con los mismos metros puedan tener coeficientes distintos, y que un local en planta baja con acceso propio tenga a veces un coeficiente bajo para gastos de portal o ascensor.

Las reformas del piso no la mueven

El artículo 3 lo dice expresamente: las mejoras o los menoscabos de cada piso o local no alteran la cuota atribuida. Cerrar una terraza no sube el coeficiente y dejar el piso vacío no lo baja. La cuota sólo puede variarse por la vía de los artículos 10 y 17 de la ley.

Lo que cambia según el gasto

La tabla separa lo que la ley deja pactar de lo que no. Está hecha sólo con los apartados que se citan arriba, porque son los que fijan el reparto.

La derrama para una obra sigue la misma lógica que el gasto ordinario, porque se reparte por el coeficiente del título. Cómo se calcula la parte de cada vecino y qué mayoría la aprueba está en la guía de la derrama.

Un ejemplo con cuatro pisos

Una comunidad de cuatro viviendas aprueba un presupuesto ordinario de 48.000,00 € al año y gira doce recibos. Los coeficientes son 32,50, 27,50, 22,00 y 18,00 centésimas. Son números de ejemplo, no de una comunidad real.

Ahí se ve por qué la propuesta de igualar las cuotas casi nunca sale por unanimidad. Los dos pisos grandes pagan menos con el reparto a partes iguales y los dos pequeños pagan más. La unanimidad del artículo 17.6 exige el voto de los cuatro, y los dos que pierden son justo los que menos superficie tienen.

El fondo de reserva del ejemplo tampoco se iguala. La ley fija un mínimo del 10 por ciento del último presupuesto ordinario, que aquí son 4.800,00 €, y se dota por coeficiente: 1.560,00 € el piso A, 1.320,00 € el B, 1.056,00 € el C y 864,00 € el D.

Qué mayoría hace falta

El artículo 17.6 pide unanimidad para los acuerdos que aprueben o modifiquen las reglas del título constitutivo o de los estatutos, y la pide doble: unanimidad del total de los propietarios y del total de las cuotas de participación. El artículo 17.7 deja los demás acuerdos en mayoría del total de propietarios que represente la mayoría de cuotas, y en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes.

La distinción práctica es ésta. Aprobar el presupuesto del año que viene es un acuerdo del 17.7. Cambiar la regla con la que ese presupuesto se reparte entre los pisos es un acuerdo del 17.6. Las dos cosas se votan en la misma junta y no necesitan la misma mayoría.

Lo que gana la comunidad cuando el reparto está bien

El artículo 9.1.e tiene un segundo párrafo que vale leer. Los créditos de la comunidad por la obligación de contribuir a los gastos generales, en lo que corresponde a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores, son preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil. Esa preferencia se apoya en un importe liquidado, y el importe se liquida con el reparto. Un reparto discutible debilita el cobro de los cuatro años que la ley protege.

El mismo apartado obliga a quien vende a declarar que está al corriente de los gastos generales o a expresar lo que debe, y a aportar una certificación del estado de deudas coincidente con su declaración. Sin ella no se puede autorizar la escritura, salvo que el comprador le exonere expresamente. La certificación la emite quien ejerce las funciones de secretario con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide. El documento está en el certificado de deuda de la comunidad de propietarios.

Dónde entra Makatea

Makatea guarda el padrón de la comunidad con el importe que le toca a cada piso, manda cada recibo en su fecha por WhatsApp y correo, registra el pago cuando lo das de alta y deja de avisar a ese piso. El reparto lo decide la junta y el título. Lo que el sistema aporta es que el importe de cada piso se calcule siempre igual y que quede constancia de qué aviso recibió cada propietario y cuándo. Makatea no cobra el dinero ni lo resguarda: recuerda, registra y comunica. El documento del recibo está en los recibos de comunidad en Excel, y el precio de la herramienta en precios.

Cuando el piso ya debe varios meses, el orden de la reclamación no es el mismo que el del recordatorio. Eso está en moroso en la comunidad de propietarios.