Derrama en la comunidad de propietarios

Cuándo hay una derrama

• Arreglo de la fachada o del tejado.
• Instalación o cambio del ascensor.
• Obras de accesibilidad como una rampa o una plataforma.
• Mejoras de eficiencia energética como aislar la fachada.
• Un gasto urgente que el fondo de reserva no alcanza a cubrir.
• Una deuda de la comunidad con un proveedor o un juicio perdido.

La junta de propietarios aprueba la obra y su reparto. El acta dice el importe total, el reparto y las fechas de pago.

Cómo se calcula tu parte

Tu parte = importe total de la derrama × tu cuota de participación. La cuota está en la escritura de división horizontal.

Los estatutos pueden fijar otro reparto para ciertos gastos. El artículo 9 habla de la cuota o de lo especialmente establecido.

Qué mayoría aprueba cada derrama

La mayoría de eficiencia energética vale si lo repartido al año no pasa de doce mensualidades ordinarias.

La derrama del ascensor y las 12 mensualidades

Es la duda más buscada sobre derramas. La respuesta está en el artículo 17.2.

Si la junta aprueba válidamente una obra de accesibilidad, la comunidad queda obligada a pagarla. Vale aunque lo repartido al año supere doce mensualidades ordinarias.

Instalar un ascensor entra en ese supuesto. El vecino que votó en contra también paga su parte.

La junta puede fraccionar la derrama en varios años. Así cada vecino paga cuotas más bajas.

Un calendario de pagos de la derrama

La junta del ejemplo aprueba pagar el ascensor en cuatro plazos trimestrales. El 1.º A paga 2.970,00 € en total.

Cada plazo se paga aparte de la cuota ordinaria. Conviene un concepto distinto en la transferencia para no mezclarlos.

Lo que debe decir el acta

• La obra aprobada y el presupuesto elegido.
• El importe total y lo que aporta el fondo de reserva.
• El reparto por cuota o el criterio especial de los estatutos.
• El número de plazos con su fecha de pago.
• La cuenta de la comunidad para las transferencias.
• Los votos a favor y en contra con sus cuotas.

Los votos con sus cuotas importan para saber si hubo la mayoría que pide la ley. También para saber quién es disidente.

Cuándo un vecino no está obligado

El artículo 17.4 protege al que vota en contra de una mejora no necesaria. Aplica a innovaciones que no hacen falta para conservar, habitar o dar seguridad al edificio.

Si su cuota de instalación pasa de tres mensualidades ordinarias, el disidente no paga. Su cuota de participación tampoco cambia.

Si después quiere usar la mejora, paga su parte actualizada con el interés legal. Una piscina nueva es un caso típico.

Esta excepción no aplica a las obras de accesibilidad ni a las de eficiencia energética del 17.2.

Derrama de fachada y obras de conservación

Arreglar una fachada que se cae no es una mejora. Es conservación y todos los propietarios la pagan.

Si la inspección técnica del edificio pide la obra, la comunidad debe hacerla. La derrama reparte el coste que no cubre el fondo de reserva.

Pide tres presupuestos y llévalos a la junta. El acta debe decir cuál se eligió y por qué importe.

Derrama por vecinos que no pagan

Cuando varios vecinos deben cuotas, la caja de la comunidad se queda corta. A veces la junta aprueba una derrama para pagar a proveedores.

Esa derrama la pagan también los que están al día. Por eso cobrar a tiempo a los morosos protege a todos los vecinos.

Lo que se recupere después del moroso vuelve a la comunidad. La junta decide si lo devuelve o lo pasa al fondo.

El fondo de reserva reduce la derrama

El artículo 9.1.f obliga a tener un fondo de reserva. No puede ser menor al 10 % del último presupuesto ordinario.

Sirve para obras de conservación y reparación. También para rehabilitación y accesibilidad. Lo que pague el fondo ya no se reparte como derrama.

Un presupuesto ordinario de 30.000,00 € deja un fondo mínimo de 3.000,00 €. En una obra de 54.000,00 € quedan 51.000,00 € por repartir.

Derrama y venta del piso

El comprador responde con el piso de las deudas del vendedor por gastos generales. El límite es la parte vencida del año de la compra y los tres años anteriores.

Por eso el vendedor debe dar un certificado de deuda con la comunidad. Lo emite el secretario en siete días naturales con el visto bueno del presidente.

Una derrama aprobada con pagos futuros conviene pactarla en el contrato de compraventa. Escribe quién paga cada plazo pendiente.

El vendedor debe comunicar el cambio de titular al secretario. Si no lo hace, sigue respondiendo junto al comprador de las deudas nuevas.

Propietario o inquilino

Frente a la comunidad responde el propietario. La comunidad le reclama a él la derrama.

Lo que pague el inquilino depende de su contrato de alquiler. Revisa la cláusula de gastos antes de pedirle nada.

Qué pasa si un vecino no paga la derrama

El artículo 21 deja que la comunidad reclame gastos ordinarios, extraordinarios y fondo de reserva. Los créditos generan intereses desde la fecha en que debían pagarse.

1. Recordatorio amable antes de cada plazo de la derrama.
2. Aviso del saldo pendiente con su desglose.
3. La junta aprueba la liquidación de la deuda.
4. El secretario emite el certificado con el visto bueno del presidente.
5. Se notifica la deuda al propietario.
6. La comunidad presenta el proceso monitorio con ese certificado.

La ley admite el aviso en el tablón de anuncios durante tres días. Sólo vale cuando no se pudo notificar en el domicilio. Fuera de ese caso la deuda se trata sólo con el propietario.

Errores comunes al aprobar una derrama

• Aprobarla sin el presupuesto de la obra en la mano.
• No escribir en el acta las fechas de cada plazo.
• Cobrar por partes iguales cuando toca por cuota.
• Olvidar descontar lo que cubre el fondo de reserva.
• Esperar meses para avisar a quien no pagó un plazo.

Cómo lo lleva un administrador de fincas

Makatea manda a cada vivienda el recordatorio de su plazo por WhatsApp o correo. El mensaje lleva su importe exacto según su cuota.

Cuando entra la transferencia, Makatea registra el pago en esa vivienda. El administrador ve qué plazos siguen pendientes y de quién.

Subes la lista de propietarios en Excel y empiezas el mismo día. Los primeros 14 días son gratis y sin tarjeta.

Fuentes

• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. BOE-A-1960-10906, artículos 9, 17 y 21. Texto consolidado leído en boe.es el 31 de octubre de 2026.