Expensas: qué son y cómo se liquidan

Expensas comunes ordinarias y extraordinarias

El artículo 2048 también cuenta como ordinarias las instalaciones de acceso para personas con discapacidad.

Qué dice el Código Civil y Comercial

El artículo 2048 obliga a cada propietario a pagar las expensas comunes ordinarias. También las extraordinarias que disponga la asamblea.

El mismo artículo da fuerza al certificado de deuda. Lo expide el administrador y lo aprueba el consejo de propietarios si existe.

Ese certificado es título ejecutivo para cobrar las expensas. Permite ir directo al juicio ejecutivo.

El artículo 2049 impide liberarse del pago renunciando a usar las partes comunes. Tampoco vale abandonar la unidad.

El artículo 2050 suma como obligados a los poseedores por cualquier título. El propietario no queda liberado por eso.

Las obligaciones de cada propietario

El artículo 2046 lista lo que debe cumplir cada propietario.

• Cumplir el reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno.
• Conservar en buen estado su unidad funcional.
• Pagar expensas ordinarias y extraordinarias en proporción a su parte.
• Aportar al fondo de reserva si el consorcio lo tiene.
• Dejar entrar a su unidad para reparaciones de partes comunes.
• Avisar al administrador si fija un domicilio distinto al de la unidad.

Por qué las expensas se pagan a mes vencido

El administrador paga primero los gastos del mes. Después los suma y reparte el total entre las unidades.

Por eso la liquidación de octubre llega a principios de noviembre. Se paga con vencimiento en los primeros días del mes siguiente.

Algunos consorcios cobran por adelantado con un presupuesto. Lo define el reglamento o la asamblea.

Cómo se calcula lo que paga cada unidad

Cada unidad tiene un porcentaje fijado en el reglamento de propiedad horizontal. Se basa en la superficie y la ubicación.

Expensa de la unidad = total de gastos del mes × porcentaje de la unidad.

El ejemplo usa un total de gastos de $ 4.800.000,00. La suma de todos los porcentajes del edificio da 100 %.

Qué trae la liquidación de expensas

• Datos del consorcio y del administrador.
• Periodo que se liquida y fecha de vencimiento.
• Detalle de cada gasto con su proveedor e importe.
• Sueldos y cargas sociales del personal del edificio.
• Estado del fondo de reserva.
• Prorrateo por unidad con su porcentaje.
• Saldo anterior de cada unidad y deudas pendientes.
• Medios de pago y cuenta del consorcio.

Cualquier propietario puede pedir los comprobantes de un gasto. La liquidación clara evita discusiones en la asamblea.

Un ejemplo de liquidación mensual

La unidad con 4,25 % paga $ 204.000,00 por octubre. Vence el 10 de noviembre de 2026.

Propietario o inquilino

Frente al consorcio responde el propietario. El artículo 2050 suma al poseedor sin liberar al dueño.

Entre propietario e inquilino manda el contrato de alquiler. Lo habitual es que el inquilino pague las ordinarias y el dueño las extraordinarias.

Si el inquilino deja expensas impagas, el consorcio puede reclamarle al propietario. Después el propietario le reclama al inquilino.

Expensas impagas

La deuda de expensas genera los intereses que fije el reglamento o la asamblea. Se suman en la liquidación siguiente.

1. Recordatorio antes del vencimiento por WhatsApp o correo.
2. Aviso de saldo con intereses a los pocos días.
3. Propuesta de plan de pagos para deudas de varios meses.
4. Carta documento con la deuda detallada.
5. Certificado de deuda y juicio ejecutivo.

La deuda se reclama sólo al propietario o al poseedor. Exhibir una lista de morosos en el hall expone al consorcio a reclamos.

Comprar un departamento con deuda de expensas

Según el artículo 2049, el propietario responde incluso por expensas anteriores a su compra. La deuda sigue a la unidad.

Antes de firmar la escritura pide al administrador un certificado de deuda de la unidad. El escribano suele pedirlo también.

Si hay deuda, se descuenta del precio o se paga en el acto. Así el comprador no hereda un juicio.

Unidades que no usan un servicio

Un local en planta baja no usa el ascensor. Aun así no puede dejar de pagarlo por decisión propia.

El artículo 2049 permite que el reglamento exima en parte a unidades sin acceso a un servicio. La exención tiene que estar escrita en el reglamento.

Cómo revisar tu liquidación

1. Compara el total con el del mes anterior y busca el rubro que cambió.
2. Revisa que tu porcentaje sea el del reglamento.
3. Confirma que tu último pago aparezca acreditado.
4. Pide el comprobante de cualquier gasto que no entiendas.
5. Lleva las dudas a la próxima asamblea por escrito.

Intereses de las expensas atrasadas

El Código no fija una tasa para las expensas atrasadas. La tasa sale del reglamento o de lo que vote la asamblea.

Un ejemplo con una tasa del 3 % mensual. Una expensa de $ 204.000,00 pagada con un mes de atraso suma $ 6.120,00.

La liquidación debe mostrar el interés aparte del capital. El propietario ve cuánto paga por el atraso.

El fondo de reserva

Muchos consorcios cobran un aporte mensual para gastos imprevistos. Lo fija el reglamento o la asamblea.

Sirve para una reparación urgente sin esperar una expensa extraordinaria. Su saldo aparece en cada liquidación.

Cómo se pagan las expensas

• Transferencia a la cuenta del consorcio con la unidad en el concepto.
• Pago con QR o billetera como Mercado Pago.
• Cupón de pago en un banco o en una red de cobranza.
• Débito automático si el consorcio lo ofrece.

El concepto de la transferencia es clave. Sin la unidad, el administrador no sabe a quién acreditar el pago.

Guarda el comprobante hasta ver el pago en la liquidación siguiente. Si no aparece, mándalo al administrador.

Errores comunes del consorcio

• Mandar la liquidación sin el detalle de cada gasto.
• Acreditar pagos tarde y cobrar intereses que no corresponden.
• Mezclar el fondo de reserva con los gastos del mes.
• Reclamar la deuda frente a otros vecinos.
• Esperar varios meses antes del primer aviso.

Una deuda de un mes se cobra con un recordatorio. Una de seis meses suele terminar en juicio.

Expensas en otros países

La idea es la misma en todos. Cambian la ley y la forma de cobrar a quien no paga.

Cómo lo lleva un administrador de consorcios

Makatea manda a cada unidad su recordatorio por WhatsApp. Lleva el monto de la expensa y el vencimiento. Cuando entra el pago, Makatea lo registra en la unidad.

El administrador ve qué unidades deben y desde qué mes. Sube el padrón en Excel y empieza el mismo día.

Los primeros 14 días son gratis y sin tarjeta.

Fuentes

• Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 2046 a 2050. Texto leído en infoleg.gob.ar el 31 de octubre de 2026.