Quotas de condomínio: como se calculam e como se cobram

O que pagam as quotas

As quotas cobrem a conservação e a fruição das partes comuns. Também cobrem os serviços de interesse comum.

A eletricidade, a água e o gás de cada fração ficam fora. Cada condómino paga as suas contas ao fornecedor.

Como se calcula a quota de cada fração

O n.º 1 do art. 1424.º manda dividir as despesas pelo valor de cada fração. Esse valor consta do título constitutivo da propriedade horizontal.

O n.º 2 do mesmo artigo permite outra divisão para os serviços de interesse comum. O regulamento pode fixar partes iguais ou a proporção da fruição.

Essa regra exige aprovação sem oposição e por maioria do valor do prédio. Os critérios têm de ficar especificados e justificados.

Nas despesas do elevador só participam as frações que ele pode servir. O n.º 4 do art. 1424.º trata deste caso.

Despesas que só alguns condóminos pagam

Nem todas as despesas se dividem por todas as frações. O art. 1424.º prevê três exceções.

Uma loja de rua sem acesso ao elevador não paga a sua manutenção. A quota dessa loja fica mais baixa nessa rubrica.

Fundo comum de reserva

O Decreto-Lei n.º 268/94, no art. 4.º, obriga cada condomínio a ter um fundo comum de reserva. O fundo serve para a conservação do edifício.

Cada condómino contribui com pelo menos 10 % da sua quota nas restantes despesas. A contribuição costuma ir somada à quota mensal.

Se a assembleia usar o fundo para outro fim, os condóminos repõem o valor. A lei dá até 12 meses para essa reposição.

Quotas ordinárias e extraordinárias

O art. 1424.º atribui as despesas aos proprietários das frações no momento da deliberação. Isto pesa quando a fração é vendida a meio de uma obra.

Quotas na venda de uma fração

O art. 1424.º-A trata das quotas quando a fração é vendida. O condómino que vende pede ao administrador uma declaração escrita.

A declaração indica os encargos em vigor e as dívidas da fração. O administrador emite-a no prazo máximo de 10 dias.

O comprador fica a saber o que herda antes da escritura. Os encargos que vencem depois da venda passam para o novo proprietário.

Atraso no pagamento das quotas

O Decreto-Lei n.º 268/94, no art. 6.º, trata das dívidas ao condomínio. A ata deve indicar o montante anual de cada condómino e as datas de vencimento.

Essa ata constitui título executivo contra o proprietário que não paga no prazo. O condomínio não precisa de uma ação para provar a dívida.

Exemplo com uma quota de 150 € paga com 60 dias de atraso. Os juros a 4 % somam cerca de 0,99 €.

O prazo de 90 dias para o administrador

O n.º 4 do art. 6.º manda o administrador instaurar a ação de cobrança. O n.º 5 fixa o prazo de 90 dias após o primeiro incumprimento.

A regra vale para dívidas iguais ou superiores ao IAS do ano. A assembleia pode deliberar outra solução.

Por isso o administrador precisa de saber cedo quem atrasou. Um registo mensal das quotas pagas evita surpresas.

Carta de cobrança de condomínio em atraso

Antes da ação, uma carta cordial resolve muitos casos. O texto seguinte serve de modelo.

• Assunto: Quotas de condomínio em atraso · fração [letra].
• Exmo.(a) Sr.(a) [Nome], as quotas de [meses] da fração [letra] continuam por pagar.
• O valor em dívida a [data] é de [valor], incluindo juros à taxa legal.
• Pode pagar por transferência para o IBAN [IBAN do condomínio] ou por MB WAY.
• Se preferir pagar em prestações, responda até [data] com uma proposta.
• Com os melhores cumprimentos. [Nome] · Administração do condomínio [morada].

Envie a carta para a morada do condómino ou por e-mail. A carta registada com aviso de receção deixa prova da entrega.

Passos da cobrança de uma quota em atraso

1. Lembrete ao condómino antes da data de vencimento.
2. Aviso no dia seguinte ao vencimento, com o IBAN do condomínio.
3. Contacto individual ao fim de 15 dias de atraso.
4. Carta de cobrança com o valor atualizado e uma data.
5. Proposta de plano de pagamento, registada por escrito.
6. Ação judicial com base na ata, dentro do prazo legal.

Cada passo fica registado com a data. Esse registo ajuda o administrador a cumprir os 90 dias.

Um registo mensal das quotas

Um registo por fração mostra quem está em dia. O exemplo abaixo usa quotas mensais.

A fração B já tem dois meses em atraso. É o momento da carta e de propor um plano de pagamento.

Plano de pagamento com o condómino

Um plano em prestações costuma resolver mais do que uma ação. A assembleia pode aprovar as regras desse plano.

• Indique o total em dívida e a data do cálculo.
• Divida o valor em prestações com datas fixas.
• Mantenha a quota corrente a par das prestações.
• Registe o plano por escrito e assinado pelas duas partes.

Quando a dívida fica paga, entregue uma declaração de quitação ao condómino. Ele fica com a prova de que está em dia.

O que evitar na cobrança

• Afixar o nome do condómino em dívida na entrada do prédio.
• Falar da dívida nas reuniões com detalhe pessoal desnecessário.
• Cortar serviços comuns à fração do condómino em atraso.
• Cobrar sanções que a assembleia não aprovou.

A cobrança vai em nome do condómino e pelos canais dele. A ata e as cartas guardadas bastam como prova.

Como reduzir os atrasos

• Fixe a mesma data de vencimento todos os meses.
• Envie o IBAN e a referência de pagamento junto com o aviso.
• Registe cada pagamento no dia em que entra.
• Proponha um plano de pagamento cedo, antes de a dívida crescer.

A Makatea envia o lembrete da quota por WhatsApp antes e depois do vencimento. Quando o condómino paga por MB WAY ou transferência, a Makatea regista o pagamento.

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