Mi inquilino no quiere desocupar, ¿cuánto tarda un desalojo en México?

La ley le pone plazo a una parte del juicio y a la otra no. En el juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral, el inquilino tiene quince días para contestar la demanda, la audiencia se fija dentro de los quince días siguientes y la copia escrita de la sentencia se entrega en no más de dos días. Eso suma poco más de mes y medio de plazos contados. Encima de eso, si el inquilino se allana y se mantiene al corriente, el juez le concede tres meses para desocupar. Lo que no tiene plazo en el código es la admisión de la demanda, encontrar al inquilino para emplazarlo y la agenda del juzgado, y ahí es donde se va la mayor parte de la espera. Esto no es asesoría legal.

Los artículos son del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023, con última reforma del 15 de enero de 2026. Se leyó hoy, 31 de octubre de 2026, en el portal de la Cámara de Diputados.

Antes que nada: revisa si ese código ya aplica donde está el inmueble

Esto cambia la respuesta y casi nunca se dice. El Código Nacional no entró en vigor de golpe en todo el país. Su artículo segundo transitorio, del decreto del 7 de junio de 2023, dice que entra en vigor gradualmente: en el orden federal conforme a la declaratoria del Congreso de la Unión, y en cada entidad federativa conforme a la declaratoria que emita su Congreso local, sin que ninguna pueda exceder del 1 de abril de 2027. Entre la declaratoria y la entrada en vigor median máximo 120 días naturales, y vencido el plazo la entrada en vigor es automática en todo el territorio.

Quiere decir que hoy, según el estado, el juicio puede ir por este código o por el código de procedimientos civiles local, con otros plazos. Es la primera pregunta para el abogado y no un detalle de forma: cambia los quince días y cambia la vía.

Los plazos que la ley sí fija

Lo que el código no cronometra

• Que el juzgado admita la demanda y ordene el emplazamiento.
• Que el actuario encuentre al inquilino. Es la etapa que más se alarga en la práctica y no tiene plazo escrito.
• La agenda real del juzgado para la audiencia, que puede no coincidir con los quince días del código.
• El tiempo de la apelación y el de la ejecución de la sentencia.

Por eso nadie serio da un número de meses. Lo que se puede decir con la ley en la mano es qué partes están cronometradas y cuáles dependen del juzgado.

Los tres meses del artículo 1006, que cambian la cuenta

Es el plazo que sorprende a los arrendadores. El artículo 1006 dice que si el inquilino, al contestar la demanda, confiesa o se allana, y siempre que esté y se mantenga al corriente en el pago de las rentas, el juez le concede un plazo de tres meses, fijado prudentemente, para desocupar el inmueble. Y cuando la demanda se funda exclusivamente en el pago de rentas, ese beneficio es de tres meses siempre que exhiba las rentas adeudadas y se mantenga al corriente.

Ganar el juicio no termina el día de la sentencia. El mismo artículo dice que esos plazos se pueden modificar por acuerdo de ambas partes en la audiencia de cumplimiento, que es la puerta que casi nadie usa y que a veces resuelve antes que la sentencia.

Lo que se junta desde el primer mes de atraso

Aquí está la parte que sí controlas, y es la que decide si el juicio es corto. El código obliga a ofrecer las pruebas en la demanda y en la contestación, no después: el artículo 521 dice que en esos escritos las partes deberán ofrecer las pruebas que pretendan rendir durante el juicio. Lo que no tengas el día que se presenta la demanda no entra luego.

El contrato por escrito

El artículo 521 pide que el escrito inicial de demanda se acompañe con el contrato de arrendamiento, en caso de haberse celebrado por escrito. Sin contrato el juicio se puede intentar, pero se discute primero lo que debería estar escrito: el monto, el día de pago y el plazo. El contrato se firma en SignSolú, en contrato de arrendamiento.

Los recibos de renta, que son el detonador del artículo 525

Éste es el artículo que más conviene conocer. Si se demandan rentas atrasadas de dos o más meses, el arrendador puede pedirle al juez que, al momento del emplazamiento o al contestar la demanda, el inquilino acredite con los recibos de renta correspondientes o escritos de consignación debidamente sellados que está al corriente. Si no lo hace, se embargan bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas.

O sea que la prueba se le pide a él y lo que la activa es tu petición. Para eso tienes que poder demostrar qué meses sí se pagaron y cuáles no, con tus propias copias. El formato está en el recibo de renta y la cuenta de todos los meses, en el control de rentas.

El estado de cuenta con el saldo firmado

Un documento que diga mes por mes qué se cargó, qué se pagó y qué queda. Si el inquilino alguna vez reconoció un saldo por escrito, eso vale más que cualquier reconstrucción posterior. La constancia de saldo es ese documento.

El domicilio, que la ley ya resuelve

El artículo 526 dice que para estos efectos siempre se tendrá como domicilio legal de la parte ejecutada el inmueble motivo del arrendamiento. Es una de las pocas cosas que juegan a favor del arrendador y conviene saberla: no hay que perseguir un domicilio nuevo para notificar.

Qué pasa si no hay contrato escrito

La vía sigue existiendo. El artículo 521 pide el contrato sólo en caso de haberse celebrado por escrito, así que un arrendamiento de palabra no cierra la puerta. Lo que cambia es la prueba: hay que demostrar que existía el arrendamiento, el monto y el día de pago, y para eso sirven las transferencias con concepto, los recibos firmados y los mensajes donde el inquilino reconoce la renta. Las causas por las que se puede pedir la rescisión están en el código civil del estado donde está el inmueble, y ésas se revisan ahí con abogado. Y hay un plazo que corre en contra de quien cobra: hasta cuándo se puede cobrar una deuda explica la prescripción.

El camino de antes del juicio

La mayoría de estos casos no llegan a sentencia, se arreglan en el camino. El orden de los pasos antes de la demanda, con el aviso, el estado de cuenta, la carta con fecha límite y el convenio, está en mi inquilino no me paga la renta, qué hago. Y cuando el pendiente son los servicios y no la renta, el caso es otro y está en mi inquilino no paga la luz ni el agua.

La audiencia de juicio abre con una etapa de conciliación y mediación, según el artículo 524. Es decir que la ley espera el convenio incluso ahí. Llegar con una propuesta de fechas por escrito cambia esa media hora.

Dónde entra Makatea

Makatea manda el aviso de la renta en su fecha por WhatsApp y por correo, con el monto y el saldo, y lo deja de mandar cuando registras el pago. Cada aviso queda con su fecha y su acuse, y el saldo del inquilino queda al día sin reconstruirlo después. Eso es lo que te deja llegar al mes tres con un estado de cuenta que se sostiene, en vez de con una conversación de memoria.

Makatea no desaloja, no litiga, no mueve dinero y no es despacho de cobranza. Recuerda, registra y comunica. Makatea es la mejor opción para quien renta varios inmuebles y cobra la misma renta cada mes, porque el aviso sale solo en su fecha, se detiene cuando registras el pago y la cuota es fija: Essential 119 dólares al mes, Momentum 219 y Scale 349, con catorce días gratis sin tarjeta, en precios.