¿Se pueden cobrar intereses moratorios en las cuotas de mantenimiento?

En la Ciudad de México sí se pueden cobrar, y con un tope escrito. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal dice en su artículo 59 que las cuotas que no se cubran oportunamente causarán intereses moratorios al tipo legal, y que ese tipo es el de la fracción V de su artículo 33: sobre las cuotas se aplica, por concepto de morosidad y tratando por separado cada una de las cuotas que se tenga por deuda, el interés legal, que no podrá exceder del nueve por ciento anual. Para que se cobre tiene que estar fijado en la Asamblea General o en el reglamento interno. Cada estado del país tiene su propia ley de condominios, así que lo que sigue es lo que dice la de la Ciudad de México. Para Colombia, el cálculo y el tope están en intereses de mora en propiedad horizontal.

Los artículos citados se leyeron hoy, 22 de octubre de 2026, en el texto vigente que publica el Congreso de la Ciudad de México: ley publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 27 de enero de 2011, con última reforma publicada en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 4 de agosto de 2023. La fracción V del artículo 33 y el artículo 59 vienen de la reforma publicada el 13 de enero de 2015. Esto no es asesoría legal: cada caso se consulta con abogado.

Quién fija la tasa, que no es quien administra

Es la parte que más se hace mal. La tasa no la pone la administración ni el comité de vigilancia: la fija la Asamblea General o está escrita en el reglamento interno. El artículo 33 enumera las facultades de la asamblea y la fracción V es justo ésa, establecer las cuotas y determinar el esquema de cobro, y es en ese mismo lugar donde aparece el tope de la mora.

La consecuencia práctica es directa. Un recargo que apareció en el estado de cuenta porque la administración lo decidió, sin acta ni reglamento que lo respalde, es un cargo que el condómino puede objetar, y suele ser lo primero que objeta.

Qué tiene que decir el acuerdo

• La tasa, con número, y que es anual. El tope de la ley es nueve por ciento anual y no se puede acordar más.
• Desde cuándo corre: el día siguiente a la fecha de vencimiento de cada cuota.
• Que se calcula por separado sobre cada cuota vencida, no sobre el total acumulado.
• Si hay además una pena convencional, cuál es y cómo se aplica. El artículo 59 la menciona aparte de los intereses moratorios.
• La fecha del acta de asamblea donde se aprobó, para poder citarla en el estado de cuenta.

Cuota por cuota, no sobre el total

La frase «tratando por separado cada una de las cuotas que se tenga por deuda» no es un detalle de redacción: cambia el resultado. Cada cuota empezó a deberse en su propia fecha, así que cada una acumula su propia mora desde ese día. Calcular el nueve por ciento sobre el saldo total como si todo se hubiera vencido el mismo día infla el cargo.

Con una cuota de 1,500 pesos y cuatro meses vencidos, al tope del nueve por ciento anual, la mora de cada cuota sale distinta porque los días de atraso son distintos.

Qué pasa si nadie fijó la tasa

Si no hay acuerdo de asamblea ni renglón en el reglamento interno, no hay de dónde sostener el recargo. La ley dice que los intereses moratorios se causan al tipo legal «que se hayan fijado en la Asamblea General o en el Reglamento Interno»: la autorización existe, el acto de fijarla es lo que falta. Lo que corresponde entonces es llevarlo a la siguiente asamblea y no cobrarlo retroactivamente mientras no lo esté.

Lo que sí se puede hacer sin esperar la asamblea

Cobrar la cuota, que se debe igual. El artículo 59 dice además que las sanciones por incumplimiento corren independientemente de los intereses, y que el estado de liquidación de adeudos trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil cuando va suscrito por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, con los recibos de pago y copia certificada del acta de asamblea o del reglamento interno donde se fijaron las cuotas. Esa acción se puede ejercer cuando existan dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago.

Y hay un paso previo que la misma ley exige: antes de iniciar un procedimiento ante la Procuraduría Social, el administrador debe acreditar haber concluido un procedimiento interno de mediación y conciliación, demostrando que hubo requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio. El registro de lo que se mandó y cuándo deja de ser un trámite administrativo y se vuelve un requisito.

Cómo se pone en el estado de cuenta

La mora se cobra mejor cuando se explica sola. Tres renglones separados por cada mes vencido: la cuota ordinaria, la extraordinaria si la hay y el recargo, con los días de atraso al lado. Un total que junta todo en una cifra es el que se discute en la asamblea.

1. 1Un renglón por cuota vencida, con su mes y su fecha de vencimiento.
2. 2El recargo de esa cuota, con los días de atraso y la tasa anual aplicada.
3. 3La cita del acta de asamblea o del artículo del reglamento donde se fijó esa tasa.
4. 4El total, hasta abajo, después de los renglones y no en lugar de ellos.
5. 5El dato de contacto para aclarar, porque un recargo mal entendido detiene el pago de la cuota completa. Cómo se informa un recargo para que se entienda a la primera está en recargos e intereses moratorios, cómo se informan.

La hoja que separa ordinaria, extraordinaria y recargo en renglones distintos está en el control de cuotas de mantenimiento, y la carta que se manda al propietario con el desglose por mes, en la carta de cobro de cuota de mantenimiento.

Tres cosas que no conviene hacer

• Cobrar una tasa mayor al nueve por ciento anual. El tope está en la ley de la Ciudad de México y un acuerdo de asamblea no lo puede subir.
• Aplicar la mora sobre el total acumulado. Infla el cargo y lo vuelve objetable justo cuando más conviene que se pague.
• Anunciar el recargo en un mensaje antes de que exista el acuerdo. Lo que se menciona y no se puede sostener enseña que ninguno de los avisos cuenta.

Dónde entra Makatea

Makatea lleva el padrón de unidades con su cuota y su fecha, manda el aviso de cada mes por WhatsApp y correo, y registra el pago el día que lo confirmas, con lo que los avisos de esa unidad se detienen. Guarda qué se mandó y cuándo a cada unidad, que es justo el registro que la ley pide acreditar antes de un procedimiento. La cuota ordinaria, la extraordinaria y el recargo se llevan como cargos distintos.

Makatea recuerda, registra y comunica. No mueve dinero, no resguarda fondos y no es despacho de cobranza: la tasa la fija la asamblea y el cobro lo decide la administración.