Taxa de condomínio: o que inclui, quem paga e como cobrar

O que a taxa de condomínio inclui

A taxa ordinária cobre as despesas do dia a dia. O valor sai da previsão orçamentária aprovada em assembleia.

A luz e o gás de cada apartamento ficam fora. Cada morador paga as suas contas direto à concessionária.

Como se calcula o valor

O art. 1.336, inciso I, manda contribuir na proporção da fração ideal. A convenção pode fixar outro critério.

Muitos prédios dividem em partes iguais por decisão da convenção. Confira a regra do seu condomínio antes de discutir o valor.

Taxa extra de condomínio: quem paga

A taxa extra cobre despesas fora do orçamento, como obras e reformas. Ela é aprovada em assembleia.

Na locação, a Lei 8.245/1991 divide as despesas. Pelo art. 22, inciso X, o locador paga as extraordinárias. Pelo art. 23, inciso XII, o locatário paga as ordinárias.

Taxa de mudança em condomínio

A cobrança depende da convenção e do regimento interno. Quando prevista, ela costuma cobrir o uso do elevador e a proteção das paredes.

A taxa precisa ser aprovada pelos condôminos. Um valor criado só pelo síndico tende a ser contestado.

Multa e juros por atraso

O art. 1.336, §1º, do Código Civil trata do condômino que não paga. Ele paga correção monetária e os juros da convenção. Paga também multa de até 2% sobre o débito.

Sem juros na convenção, valem os juros do art. 406. É a taxa legal, a Selic menos o IPCA, com piso em zero.

O limite de 2% vale para a multa de atraso. Ele não depende do valor da taxa.

Como o síndico cobra o condômino inadimplente

O art. 1.348, inciso VII, diz que compete ao síndico cobrar as contribuições dos condôminos. A cobrança segue uma ordem.

1. Lembrete antes do vencimento, pelo WhatsApp ou por e-mail.
2. Aviso no dia seguinte ao vencimento, com o boleto ou a chave Pix.
3. Contato individual após 10 a 15 dias de atraso.
4. Carta de cobrança ou notificação extrajudicial com prazo final.
5. Proposta de acordo, com as parcelas por escrito.
6. Protesto ou execução judicial, conforme decisão da gestão.

A taxa prevista na convenção ou aprovada em assembleia é título executivo. É o que diz o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil.

O que evitar na cobrança

• Listar o nome do devedor no mural ou no grupo do prédio.
• Cortar serviços essenciais da unidade do inadimplente.
• Restringir a entrada do morador ou da sua família.
• Cobrar multa acima de 2% pelo atraso.

A cobrança vai no privado e em nome do condômino. Expor a dívida aos vizinhos gera risco para o próprio condomínio.

Exemplo de cálculo de uma taxa em atraso

Mostre essa conta no aviso ao condômino. Com os números à vista, a conversa vai direto para a data de pagamento.

A calculadora de juros e multa faz essa conta com a taxa que você informar.

Fundo de reserva e taxas extras

Muitos condomínios cobram um fundo de reserva junto com a taxa. O percentual e o uso saem da convenção.

O fundo cobre despesas urgentes sem precisar de taxa extra. O uso costuma depender de aprovação em assembleia.

Na locação, confira no contrato quem paga o fundo de reserva. Combine isso antes da primeira cobrança ao inquilino.

Inadimplência no condomínio: como reduzir

A maior parte dos atrasos é esquecimento. Um lembrete na véspera e outro no dia resolvem muitos casos.

Outra parte é aperto no orçamento da família. Para esses casos, um acordo cedo evita que a dívida cresça mês a mês.

O pior cenário é o atraso que ninguém acompanha. Depois de três meses, a conversa fica mais difícil para os dois lados.

• Mande o boleto ou a chave Pix com pelo menos cinco dias de antecedência.
• Use a mesma data de vencimento todos os meses.
• Registre cada pagamento no mesmo dia.
• Ofereça acordo cedo, antes de o débito crescer.

Previsão orçamentária e assembleia

O valor da taxa nasce da previsão orçamentária do ano. O síndico apresenta as despesas esperadas e a assembleia aprova.

• Folha de pagamento e encargos dos funcionários.
• Contratos de manutenção de elevador, portão e bombas.
• Contas de água e luz das áreas comuns.
• Seguro do prédio e honorários da administradora.
• Uma margem para a inadimplência esperada.

Quando as despesas sobem no meio do ano, o reajuste volta à assembleia. Guarde a ata com o valor aprovado.

Uma régua de cobrança para o condomínio

Cada mensagem vai só para o condômino responsável pela unidade. O texto cita a unidade, o mês e o valor.

Acordo com o condômino em atraso

Um acordo cedo recupera mais do que uma ação demorada. Ofereça parcelas que caibam no orçamento da família.

1. Some a taxa em atraso, a multa e os juros até a data do acordo.
2. Divida o total em parcelas com vencimentos fixos.
3. Registre o acordo por escrito com a assinatura do condômino.
4. Mantenha a taxa do mês corrente fora do parcelamento.

O acordo pode ser assinado online na SignSolú. A Makatea manda o lembrete de cada parcela pelo WhatsApp.

Controle mensal das unidades

O síndico precisa saber, a cada mês, quem pagou e quem atrasou. Uma tabela por unidade mostra isso em segundos.

A tabela é de uso interno da gestão. Ela não vai para o mural nem para o grupo do prédio.

Na prestação de contas, informe o total em atraso sem nomes. Os condôminos veem o efeito no caixa sem expor ninguém.

Como a administração automatiza a cobrança

A Makatea manda o lembrete da taxa pelo WhatsApp a cada condômino, antes do vencimento e no dia. Se a taxa atrasa, ela manda os avisos seguintes.

Quando o pagamento entra por Pix, a Makatea registra e mostra quem ainda deve. O síndico vê a lista sem montar planilha. Teste grátis por 14 dias, sem cartão.