Inadimplência condominial: o que a lei fixa e o que a convenção decide

A lei brasileira fixa dois números e deixa o resto para a convenção. O artigo 1.336, §1º, do Código Civil diz que o condômino que não pagar a sua contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de um por cento ao mês, e a multa de até dois por cento sobre o débito. Os juros são o que a convenção decidir. A multa tem teto de dois por cento e nenhuma assembleia levanta esse teto. O segundo ponto muda o caminho da cobrança: pelo artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil, o crédito das contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral é título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovado. Com essa prova na mão a dívida vai direto para execução, sem a ação de cobrança antes.

O que segue foi escrito com dois textos lidos em 9 de novembro de 2026 na base de legislação do Senado Federal: a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que é o Código Civil, e a Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, que é o Código de Processo Civil. Não é orientação jurídica. Em qualquer caso concreto a primeira coisa a ler é a convenção do seu condomínio, porque ela decide a parte que a lei deixou aberta.

Os dois números da lei, e quem decide cada um

O artigo 1.336, inciso I, começa antes dos números: o dever do condômino é contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. A dívida não é a mesma para todas as unidades de um prédio com frações diferentes, e o demonstrativo que você mandar precisa mostrar essa proporção. É o primeiro lugar onde uma cobrança se perde, muito antes de qualquer discussão de juros.

Depois vem o §1º, com a palavra que organiza tudo: convencionados. Se a convenção fixou uma taxa de juros de mora, é ela que vale. Se a convenção não disse nada, a lei preenche o vazio com um por cento ao mês. A multa funciona ao contrário: a lei não preenche vazio nenhum, ela põe um limite de dois por cento sobre o débito e deixa a convenção escolher qualquer valor abaixo dele.

Por que a multa de dois por cento é teto e não piso

A redação é «multa de até dois por cento». Uma convenção pode prever um por cento, ou pode não prever multa alguma, e nos dois casos ela está dentro da lei. O que ela não pode é prever três por cento, nem somar uma segunda multa com outro nome para chegar perto disso. Quando o condomínio cobra acima do teto, o valor em discussão deixa de ser a diferença e passa a ser a cobrança inteira, porque o condômino ganha um motivo para contestar o demonstrativo todo.

A taxa de condomínio é título executivo, e a palavra que faz isso é «documentalmente»

O artigo 784 do Código de Processo Civil lista o que vale como título executivo extrajudicial, e o inciso X é o do condomínio edilício: o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. São três condições em uma frase curta. A contribuição tem que estar na convenção ou aprovada em assembleia, ordinária ou extraordinária tanto faz, e o valor tem que estar provado por documento.

A diferença prática é de meses. Sem título executivo, o caminho é pedir ao juiz que reconheça a dívida primeiro e depois executá-la. Com título, a execução começa pelo pedido de pagamento. É por isso que a parte documental da cobrança condominial pesa mais do que em quase qualquer outra: ela não é burocracia do síndico, ela é a condição que o inciso X exige.

Vale separar um caso que se confunde com esse. O inciso VIII do mesmo artigo trata do crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e dos encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio. Esse é o título do proprietário que alugou a unidade e cobra do inquilino. O inciso X é o título do condomínio, que cobra do condômino. Mesmo prédio, mesma taxa, dois credores diferentes e dois incisos diferentes.

O que costuma faltar na prova documental

• A ata da assembleia que aprovou a contribuição do período cobrado, e não só a do ano em curso
• O demonstrativo por unidade e por mês, com a fração ideal aplicada a cada linha
• O histórico do que foi cobrado e do que foi pago, inclusive os pagamentos parciais
• Os avisos enviados, com a data de cada um e para qual unidade
• A convenção vigente, se é ela que fixa a taxa de juros que aparece no cálculo

Os três primeiros itens quase sempre existem em algum lugar, e uma planilha de controle de cobrança basta para mantê-los juntos. O quarto é o que falta com mais frequência, e é o que sustenta a conversa antes do processo: quando o condômino diz que nunca soube da dívida, o que responde não é a memória do síndico.

O condômino em atraso perde o voto

O artigo 1.335, inciso III, diz que é direito do condômino votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. As duas últimas palavras são a regra. Quem está em atraso com a contribuição não vota, e isso aparece na prática em um lugar incômodo: a assembleia que vai decidir a derrama ou a taxa extraordinária é a mesma em que os inadimplentes não têm voto. Convém que a lista de quem está quite esteja fechada antes da convocação, não no dia.

A multa do artigo 1.337 não é a multa do atraso

Essas duas multas aparecem juntas em muita discussão de assembleia e são coisas distintas. A do §1º do artigo 1.336 é automática no sentido de que decorre do atraso, tem teto de dois por cento e não precisa de deliberação. A do artigo 1.337 é outra: o condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa de até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração.

O parágrafo único do mesmo artigo vai mais longe, para o comportamento antissocial que gera incompatibilidade de convivência, e chega a dez vezes a contribuição. Nenhuma das duas é o acréscimo de um boleto atrasado. As duas pedem quórum, reiteração e registro do que aconteceu, e é por isso que a documentação do histórico vale também aqui.

O exemplo acima é de uma unidade só e serve para mostrar a ordem de grandeza: em três meses, o acréscimo legal de uma taxa de 450,00 fica em 22,50, cinco por cento do principal. Quem administra o prédio costuma descobrir aí que o problema da inadimplência condominial não é o acréscimo, é o principal que não entrou e as despesas que continuaram a vencer no mesmo mês.

O que dá para controlar antes de chegar à execução

A execução é o fim de uma fila, e quase tudo que decide o resultado acontece antes dela. Três coisas se resolvem com registro e com data, e nenhuma delas precisa de advogado para começar.

Makatea faz essa parte: manda o aviso de cada unidade na data, registra o pagamento quando você dá baixa, para de escrever para quem já pagou, guarda o acordo com a data prometida e deixa o histórico por unidade exportável. Makatea não movimenta dinheiro, não guarda fundos e não é empresa de cobrança, então o boleto e o Pix continuam sendo do banco e a execução continua sendo do advogado. O que ela entrega para os dois é a prova do que foi cobrado, quando e para quem. O preço é público: 119, 219 e 349 dólares por mês, com 14 dias grátis sem cartão.

Para a conta do acréscimo, a calculadora de juros e multa já está no site e não pede cadastro. Para a notificação por escrito antes do processo, o modelo de notificação extrajudicial de cobrança serve de ponto de partida e vale revisar com quem assina. E se a dúvida é sobre o que entra na taxa e o que é despesa extraordinária, o guia da taxa de condomínio trata disso em separado.