Mi inquilino se fue sin pagar, ¿qué hago?

En este orden: levanta la constancia del estado en que quedó el inmueble el mismo día que entras, arma el estado de cuenta con la renta y con los servicios que quedaron a tu nombre, aplica el depósito y saca el faltante, avísale por escrito al fiador o al obligado solidario, y sólo entonces evalúa la vía legal. Los tres primeros pasos se hacen en una tarde y son los que sostienen todo lo que venga después. El cuarto tiene fecha: cada día que pasa sin aviso es un día que el fiador va a usar como argumento. Esto no es asesoría legal.

Paso 1 · La constancia del estado en que quedó

Se hace el día que entras y antes de arreglar nada. Es el paso que casi nadie da y el único que no se puede reponer después: una vez que pintas, la prueba del estado anterior ya no existe.

• Fotos de cada cuarto, con fecha visible en el archivo, incluidos los medidores de luz, agua y gas
• Las lecturas de los medidores, escritas en un papel firmado por quien entró contigo
• Un inventario de lo que falta o quedó dañado, contra el inventario de entrega si lo hay
• Las llaves: quién las tenía, quién las devolvió y en qué fecha

Con un testigo presente vale más que solo. No necesita notario para servirte en la conversación con el fiador, y la mayoría de estos casos se resuelven ahí.

Paso 2 · El estado de cuenta, con los servicios adentro

Aquí es donde el adeudo deja de ser un número redondo y pasa a ser defendible. La renta es la parte fácil. Lo que se olvida es el resto, y el resto suele valer casi un mes.

Dos cosas que conviene no meter en la cuenta

La primera es la mejora que querías hacer de todos modos. Cambiar la cocina entera cuando lo que había era un rayón no se sostiene y le da al fiador el argumento para discutir todos los demás renglones. La segunda es la renta de los meses que el inmueble va a estar vacío: eso se llama daños y perjuicios, tiene reglas propias y no se suma de oficio al adeudo.

Para dejar el faltante por escrito y con fecha de corte está la constancia de saldo, que desglosa cuánto falta para liquidar a una fecha y dice hasta cuándo vale ese cálculo. El renglón por renglón de los meses va en el estado de cuenta de cliente.

Paso 3 · El depósito no es una multa, es un abono

El depósito en garantía se aplica contra lo que se debe y lo que sobra se devuelve. No se queda por el hecho de que el inquilino se fue antes, y retenerlo entero cuando el adeudo es menor es lo que convierte un cobro claro en un pleito.

La cuenta del ejemplo es la que ordena la decisión: con 24,400 de adeudo y 9,000 de depósito, quedan 15,400. Esa cifra es la que vas a comparar contra el costo de cobrarla, y es la que decide si vale la pena un juicio o si conviene un convenio con el fiador.

El depósito nunca estuvo pensado para dos meses

Un depósito de un mes cubre un mes. Dos meses de renta más los servicios y la pintura dan tres veces el depósito en el ejemplo, y eso no es un caso extremo: es lo normal cuando alguien se va sin avisar, porque antes de irse ya había dejado de pagar. Por eso el aviso temprano vale más que el depósito.

Paso 4 · El aviso al fiador o al obligado solidario

Va por escrito, con el estado de cuenta adjunto, y va pronto. El fiador firmó para esto y casi siempre se enteró tarde: es la persona con más incentivo de todas para que el asunto se resuelva sin juzgado, porque su patrimonio está comprometido y su relación con el inquilino también.

Un dato de procedimiento que vale la pena conocer antes de escribirle. El segundo párrafo del artículo 520 del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares dice que a las acciones que se intenten contra quien haya otorgado fianza de carácter civil, o contra terceras personas, por controversias derivadas del arrendamiento, se aplican las reglas de ese mismo capítulo. Es decir, el fiador no va por un camino aparte ni más lento.

Cómo se escribe ese aviso, con qué tono y qué no debe decir, está en cómo le cobro al aval. El documento formal es el requerimiento de pago, con acuse de recibo y espacio para dos testigos.

La vía legal, y el artículo que cambia el caso del que se fue

La duda que paraliza a casi todos es la misma: cómo demandas a alguien que ya no vive ahí y cuyo teléfono dejó de contestar. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares, publicado en el DOF el 7 de junio de 2023 con última reforma del 15 de enero de 2026, tiene un artículo escrito justo para eso.

El artículo 526 dice que para los efectos de ese capítulo siempre se tendrá como domicilio legal de la parte ejecutada el inmueble motivo del arrendamiento. El inmueble que dejó vacío sigue siendo su domicilio legal para el juicio.

Y el que convierte tus recibos en la prueba del caso

El artículo 525 dice que cuando en ese juicio se demande el pago de rentas atrasadas por dos o más meses conforme al contrato, la parte actora podrá solicitar que, al emplazarlo o al contestar la demanda, el demandado acredite con los recibos de renta correspondientes o con escritos de consignación debidamente sellados que está al corriente, y que no haciéndolo se le embarguen bienes suficientes para cubrir las rentas adeudadas.

Léelo al revés y es la razón por la que conviene emitir recibo de cada renta aunque nadie lo pida: la carga de probar que pagó es del inquilino, y lo que la levanta son los recibos. Un arrendador que nunca emitió recibos no tiene un problema de papeles, tiene un inquilino con la mitad del camino hecho. El formato está en recibo de renta.

Dos advertencias sobre este código y conviene tenerlas antes de citarlo. El artículo 528 dice que contra las sentencias definitivas en el arrendamiento inmobiliario oral procede la apelación en efecto devolutivo. Y su artículo segundo transitorio hace que el código entre en vigor gradualmente, conforme a la declaratoria que emita cada congreso local a solicitud del Poder Judicial de su estado, sin que pueda pasar del 1 de abril de 2027. Hoy puede no estar vigente donde está tu inmueble, y lo que aplique mientras es el código procesal de ese estado. Eso se consulta con un abogado antes de presentar nada.

Lo que evita el caso completo

Nadie se va sin pagar de un mes al otro. Antes hubo un atraso, luego dos, y en medio hubo silencio. El aviso de cada vencimiento, mandado siempre y por el mismo canal, es lo que hace que el segundo atraso se note el día que ocurre y no cuando el departamento ya está vacío.

Makatea manda el aviso de cada renta en su fecha por WhatsApp y por correo, registra quién lo recibió y lo deja de mandar cuando capturas el pago. Guarda el historial completo de avisos y pagos de cada contrato, que es exactamente el material del estado de cuenta del paso 2. No mueve dinero, no resguarda fondos y no es despacho de cobranza: el depósito y la renta entran a tu cuenta. El precio está en precios.

El orden completo para cuando el inquilino todavía está adentro es otro y tiene su propia página: mi inquilino no me paga la renta, qué hago. Si lo que quedó pendiente son los servicios, el reparto según a nombre de quién estén está en mi inquilino no paga la luz ni el agua.